房地产营改增后，房地产会计面对如此大的变革，是否已经完全吃透政策了呢？本文对房地产会计在实际操作过程中可能遇到的特殊情况进行了梳理和解答，供同行参考。

销项税

　　NO.1

　　问:许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额？还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报？

　　答：对于房地产企业销售精装修房产，由于已在《商品房买卖合同》中表明出售的为精装修房，相应的装饰、装修、设备款等费用已包含在房屋销售的价格中，不属于无偿赠送，因此房屋的装修及家电等不应视同销售，同时销售精装修房产涉及的装修及家电价款归属于一项销售行为，应将取得的所有价款作为转让不动产进行增值税纳税申报。

　　NO.2

　　问：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算？

　　答：买房赠送车辆应按照签订的房屋销售合同中标明的价款作为销售不动产的销售额，预缴或者直接申报缴纳增值税；小轿车应按照视同销售价格确认中的第二点“按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”来确定销售额，按照销售货物（17%的税率）来计算申报缴纳增值税。

　　买房赠送车位行为则应区分以下情况：

　　①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。

　　②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。

　　NO.3

　　问：根据《人民防空法》和《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》，城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，对应人防工程及其设备设施是国家的财产。因此，房地产开发商根据设计指标和规定修建的地下人防设施在验收通过之后，应交与人防办，所有权归属国家所有。

　　在实际操作中，房地产开发企业常与人防办签订回租协议，将地下人防进行划线，改造成商铺或者车位，以一次性趸交的方式将人防商铺/车位的使用权出售给消费者。这种形式下，是否缴纳增值税，应按什么科目缴纳？

　　答：人防工程出售的是一种使用权而不是所有权，房地产开发企业可按提供不动产租赁服务来缴纳增值税，销项税额对应的进项税额应是房地产开发企业交与人防办的回租租金，但如果人防办无法开具可抵扣的增值税抵扣凭证，由此产生的费用应直接计入成本，具体落实应看各地的具体落实政策。

　　NO.4

　　问：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据？

　　答：房地产开发企业应按照预收款预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，应包括定金以及分期取得的预收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地产企业收取的意向金、订金、认筹金不属于预收款范畴，不需预缴增值税。

　　NO.5

　　问：代收代付的契税、印花税、办证费等是否属于价外费用？

　　答：价外费用指价外收取的各种性质的收费，虽然契税、印花税等不符合《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第十三条规定的“对行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费”的范畴，但企业代收此部分税费也是代收代付性质，由相关部门开具以购房者为主体的发票或行政事业型收费凭据。因此，房地产开发企业代收代付的契税、印花税、办证费等不应纳入销售额中。

　　营改增是一项国家税制方面的重大改革，涉及的范围广泛，内容庞大，想要完全理解吃透，仍然需要不断的学习和实践，小编从企业实务操作出发，向大家推荐《房地产开发企业增值税操作实务》一书，该书一方面对房地产开发企业涉及的增值税政策进行系统梳理总结，涵盖了目前最新和传统有效的增值税政策；二是从税务系统管理和企业执行2个角度全面搜集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策进行解答说明。

进项税

　　 NO.6

　　问：企业从二级市场取得土地时，取得增值税专用发票，是否可以抵扣？

　　答：可以抵扣。根据36号文规定，将土地使用权列为增值税应税范围，同时现有文件未将土地使用权列入不得开具增值税专用发票及不得抵扣增值税专用发票的范围，据此，可以推断企业转让土地使用权可以开具增值税专用发票，受让方取得增值税专用发票也应允许抵扣，这也符合增值税“道道征道道扣”的原则。

　　NO.7

　　问：房地产开发企业中选用一般计税方式的一般纳税人，销售其开发的房地产项目单独作价销售的配套设施，是否可以扣除土地成本？

　　答：可以扣除。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款，前提条件是配套设施是可售的，在预售范围内，可办理产权。

　　NO.8

　　问：企业经营用途或者计税办法发生改变，前期用于非应税项目的购进货物（不包括固定资产、无形资产、不动产）、劳务、服务用于应税项目，如何操作？

　　答：不得再进行抵扣。文件中仅规定前期用于非应税项目的固定资产、无形资产、不动产发生用途改变时，可以按照有关规定进行抵扣，其他购进项目发生上述情形，不得进行抵扣。因此企业在购入上述项目时，若无法明确用于应税或者非应税项目，建议在规避税收风险的基础上进行抵扣，待确定用于非应税项目时进行转出。

　　NO.9

　　关于住宿费的抵扣问题

　　（1）问：企业在酒店举办会议、培训期间，取得的住宿费、餐饮费增值税专用发票，是否可以抵扣进项税额？

　　答：一般纳税人取得住宿费专用发票，可以按规定进行抵扣。企业购进餐饮服务，进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　（2）问：企业在自己经营地或注册地发生的住宿费取得增值税专用发票，是否可以按规定抵扣进项税额？

　　答：企业应根据具体情况进行判断。现阶段并未禁止企业抵扣其在经营地或注册地发生的住宿费进项税额。因此，在判断企业发生的住宿费能否抵扣，关键是看住宿费的最终“用途”，而不是看发生地。如：某会计事务所为一般纳税人，经营地在北京西城区，后其审计业务发生在北京怀柔区，审计过程中发生在怀柔区的住宿费也可按照相关规定抵扣进项税额。

　　NO.10

　　问：售楼处和样板间发生的进项税额能否抵扣？

　　答：售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣。如果最终需要拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

　　作者：余莹；摘自《轻松搞定房地产增值税》（税局干部+房地产会计联手写作的实操指南）机械工业出版社2017年11月出版。

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