作者：奚卫华
解析：
营改增后，房地产业、建筑业纳入增值税征税范围，随之而来的，所有增值税一般纳税人的不动产、不动产在建工程所耗用的材料、物资、服务等的进项税额允许抵扣。在抵扣时需要注意以下实务探讨：
1.不动产进项税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况，具体适用为：
分2年抵扣 一次性抵扣
按固定资产核算的不动产、不动产在建工程 按流动资产核算的不动产、不动产在建工程，比如房地产开发企业自行开发的房地产项目
新建不动产 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的 未超过50%（不动产原值：取得不动产时的购置原价或作价）
2.分期抵扣时，注意抵扣时点。
分期抵扣以取得扣税凭证计算抵扣时点，而非固定资产完工计算抵扣时点。
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
【例1】2017年6月5日，A公司（增值税一般纳税人）购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产并于次月开始计提折旧。当月该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并查询相符，专用发票注明价款1000万，增值税税额110万元。请问企业应如何进行账务处理？
解析：
（1）2017年6月，企业账务处理：
借：固定资产——办公大楼 1000万
应交税费——应交增值税( 进项税额） 66万
应交税费——待抵扣进项税额 44万
贷：银行存款 1110万
（2）2018年6月，企业账务处理：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 44万
贷：应交税费——待抵扣进项税额 44万
3.购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
【例2】2017年6月，A公司为其已经使用了20年的办公楼（账面原值为1000万元)进行装饰修缮，将一批原采购生产用材料改变用途用于装饰工程，该批材料在购进时已取得增值税专用发票，票面注明价款为600万元、增值税额102万元，企业已经认证并进行了进项税额抵扣。本次装饰工程支付设计费用，取得设计单位开具的增值税专用发票上注明价款10万元、增值税额0.6万元。支付施工单位建筑服务费用，取得增值税专用发票上注明价款200万元、增值税额22万元。款项均已支付。【房企财税微信：13718601312】
解析：
由于装饰修缮支出为810万元（600+10+200），超过了固定资产原值的50%，需要分期抵扣；而且对于所用的原购进的600万元材料相应进项税额的40%（600×17%×40%=40.8万）需要转入“待抵扣进项税额”中。
（1）企业2017年6月账务处理：
借：在建工程——办公楼装修 810万
应交税费——应交增值税（进项税额） 13.56万
应交税费——待抵扣进项税额 49.84万
（22.6×40% +102×40%）
贷：银行存款 232.6万
原材料 600万
应交税费——增（进项税额转出） 40.8万
（2）假设该企业2017年10月修缮完工，完工后账务处理：
借：固定资产——办公楼 810万
贷：在建工程——办公楼装修 810万
（3）2018年6月，企业账务处理：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 49.84万
贷：应交税费——待抵扣进项税额 49.84万
4.按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
【例3】2016年6月5日，纳税人购进办公楼一座共计2220万元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，记入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分10年计提，无残值。5月20日，该纳税人取得该大楼如下3份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，税额110万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。根据税法相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣，记入对应科目核算。
解析：
（1）购进时账务处理
借：固定资产——研发大楼——免税项目 2220万
贷：银行存款 2220万
（2）2017年5月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，需按照不动产净值计算可抵进项税额后分期抵扣。
不动产净值率=90%
可抵扣进项税额=110×90%=99(万元)
2017年6月账务处理：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 59.4万
应交税费——待抵扣进项税额 39.6万
贷：固定资产——研发大楼——转应税项目 99万
5.不动产、固定资产、无形资产只有专用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费时，才不允许抵扣进项税额，如果既用于一般计税项目，又用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费，其进项税额允许全额抵扣。
例如某企业购进一座大楼，1-5层为办公楼，地下一层为员工餐厅，6层为员工活动区，则进项税额允许全额抵扣，而无需按比例计算不得抵扣的进项税额。【加微信：13718601312，关注更多精彩内容】
6.购进不动产、固定资产、无形资产时，即使目前不允许抵扣进项税额，也一定要取得增值税专用发票等扣税凭证。因为上述资产使用时间较长，一旦今后改变用途可以抵扣进项税额时，应取得合法有效的增值税扣税凭证，否则不得抵扣进项税额。
7.纳税人在进行不动产进项税额抵扣时，需要填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。
根据例1、2、3，我们填写的《不动产分期抵扣计算表》如下：
增值税纳税申报表附列资料（五）
（不动产分期抵扣计算表）
税款所属时间：2017年6月1日至2017年6月30日
纳税人名称：(公章) 金额单位：元至角分
期初待抵扣不动产进项税额 本期不动产进项税额增加额 本期可抵扣不动产进项税额 本期转入的待抵扣不动产进项税额 本期转出的待抵扣不动产进项税额 期末待抵扣不动产进项税额
1 2 3≤1+2+4 4 5≤1+4 6=1+2-3+4-5
0 1734000 1389600 990000 0 1334400
其中，第2列“本期不动产进项税额增加额”由例1的110万和例2的13.56与49.84万构成；第3列“本期可抵扣不动产进项税额”由例1 的110×60%和例2的13.56万和例3的110×60%构成。
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