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如何抵扣不动产的进项税额?

作者:奚卫华

解析:

营改增后,房地产业、建筑业纳入增值税征税范围,随之而来的,所有增值税一般纳税人的不动产、不动产在建工程所耗用的材料、物资、服务等的进项税额允许抵扣。在抵扣时需要注意以下实务探讨:

1.不动产进项税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况,具体适用为:

分2年抵扣  一次性抵扣
 
按固定资产核算的不动产、不动产在建工程  按流动资产核算的不动产、不动产在建工程,比如房地产开发企业自行开发的房地产项目
 
新建不动产  融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
 
用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的  未超过50%(不动产原值:取得不动产时的购置原价或作价)

2.分期抵扣时,注意抵扣时点。

分期抵扣以取得扣税凭证计算抵扣时点,而非固定资产完工计算抵扣时点。

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例1】2017年6月5日,A公司(增值税一般纳税人)购进办公大楼一座,该大楼用于公司办公,计入固定资产并于次月开始计提折旧。当月该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并查询相符,专用发票注明价款1000万,增值税税额110万元。请问企业应如何进行账务处理?

解析:

(1)2017年6月,企业账务处理:

借:固定资产——办公大楼 1000万

应交税费——应交增值税( 进项税额) 66万

应交税费——待抵扣进项税额 44万

贷:银行存款 1110万

(2)2018年6月,企业账务处理:

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 44万

贷:应交税费——待抵扣进项税额 44万

3.购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务,转用于不动产在建工程的,其已抵扣进项税额的40%,应于转用的当期从进项税额中扣减,计入待抵扣进项税额,并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例2】2017年6月,A公司为其已经使用了20年的办公楼(账面原值为1000万元)进行装饰修缮,将一批原采购生产用材料改变用途用于装饰工程,该批材料在购进时已取得增值税专用发票,票面注明价款为600万元、增值税额102万元,企业已经认证并进行了进项税额抵扣。本次装饰工程支付设计费用,取得设计单位开具的增值税专用发票上注明价款10万元、增值税额0.6万元。支付施工单位建筑服务费用,取得增值税专用发票上注明价款200万元、增值税额22万元。款项均已支付。【房企财税微信:13718601312】

解析:

由于装饰修缮支出为810万元(600+10+200),超过了固定资产原值的50%,需要分期抵扣;而且对于所用的原购进的600万元材料相应进项税额的40%(600×17%×40%=40.8万)需要转入“待抵扣进项税额”中。

(1)企业2017年6月账务处理:

借:在建工程——办公楼装修 810万

应交税费——应交增值税(进项税额) 13.56万

应交税费——待抵扣进项税额 49.84万

(22.6×40% +102×40%)

贷:银行存款 232.6万

原材料 600万

应交税费——增(进项税额转出) 40.8万

(2)假设该企业2017年10月修缮完工,完工后账务处理:

借:固定资产——办公楼 810万

贷:在建工程——办公楼装修 810万

(3)2018年6月,企业账务处理:

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 49.84万

贷:应交税费——待抵扣进项税额 49.84万

4.按照规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

【例3】2016年6月5日,纳税人购进办公楼一座共计2220万元(含税)。该大楼专用于进行技术开发使用,取得的收入均为免税收入,记入固定资产,并于次月开始计提折旧,假定分10年计提,无残值。5月20日,该纳税人取得该大楼如下3份发票:增值税专用发票一份并认证相符,专用发票注明的金额为1000万元,税额110万元;增值税专用发票一份一直未认证,专用发票注明的金额为600万元,税额66万元;增值税普通发票一份,普通发票注明的金额为400万元,税额44万元。根据税法相关规定,该大楼当期进项税额不得抵扣,记入对应科目核算。

解析:

(1)购进时账务处理

借:固定资产——研发大楼——免税项目 2220万

贷:银行存款 2220万

(2)2017年5月,纳税人将该大楼改变用途,用于允许抵扣项目,需按照不动产净值计算可抵进项税额后分期抵扣。

不动产净值率=90%

可抵扣进项税额=110×90%=99(万元)

2017年6月账务处理:

借:应交税费——应交增值税(进项税额) 59.4万

应交税费——待抵扣进项税额 39.6万

贷:固定资产——研发大楼——转应税项目 99万

5.不动产、固定资产、无形资产只有专用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费时,才不允许抵扣进项税额,如果既用于一般计税项目,又用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费,其进项税额允许全额抵扣。

例如某企业购进一座大楼,1-5层为办公楼,地下一层为员工餐厅,6层为员工活动区,则进项税额允许全额抵扣,而无需按比例计算不得抵扣的进项税额。【加微信:13718601312,关注更多精彩内容】

6.购进不动产、固定资产、无形资产时,即使目前不允许抵扣进项税额,也一定要取得增值税专用发票等扣税凭证。因为上述资产使用时间较长,一旦今后改变用途可以抵扣进项税额时,应取得合法有效的增值税扣税凭证,否则不得抵扣进项税额。

7.纳税人在进行不动产进项税额抵扣时,需要填写《增值税纳税申报表附列资料(五)》(不动产分期抵扣计算表)。

根据例1、2、3,我们填写的《不动产分期抵扣计算表》如下:

增值税纳税申报表附列资料(五)

(不动产分期抵扣计算表)

税款所属时间:2017年6月1日至2017年6月30日

纳税人名称:(公章) 金额单位:元至角分

期初待抵扣不动产进项税额 本期不动产进项税额增加额 本期可抵扣不动产进项税额 本期转入的待抵扣不动产进项税额 本期转出的待抵扣不动产进项税额 期末待抵扣不动产进项税额
1 2 3≤1+2+4 4 5≤1+4 6=1+2-3+4-5
0 1734000 1389600 990000 0 1334400

其中,第2列“本期不动产进项税额增加额”由例1的110万和例2的13.56与49.84万构成;第3列“本期可抵扣不动产进项税额”由例1 的110×60%和例2的13.56万和例3的110×60%构成。

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(信息发布:企业培训网  发布时间:2016-8-8 9:30:46)
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