房地产行业营改增值得关注的问题

（一）增值税风险控制制度

增值税与营业税相比，其税收制度更加复杂，管理更加严格，处罚措施也更为严厉。房地产相关企业要完成营业税到增值税的顺利过渡，建立完善的增值税风险控制制度势在必行。

增值税风险管理绝对不仅仅是财税部门的工作，预算部门、销售部门、营销部门、采购部门、工程部门、信息部门等均应该参与其中。企业应该从增值税管理的角度，梳理整个业务链条上的增值税风险点，明确风险控制目标，确定风险控制措施，将责任落实到部门，落实到人，并及时根据政策的变化进行更新。

（二）老项目计税方法的选择

前文提到，老项目在营改增政策下可以选择适用一般计税方法或简易计税方法，对企业而言，到底哪一种方法更好？

从原理上分析，老项目之所以允许选择简易计税方法，是因为老项目的进项税可能大部分发生在营改增之前，5月1日之后已经没有多少进项税可以抵扣了。为了防止企业的税负增加太多，允许企业选择简易计税方法。因此，凡是预计没有多少进项税可以抵扣的老项目，可以通过选择简易计税方法，尽可能降低税负。反之，可以考虑选择一般计税方法。

（三）发票管理

增值税采取销项税额递减进项税额的方式计算应纳税额，因此在销项税一定的情况下，企业的税负水平很大程度上取决于企业的进项税额。而是否取得合法的增值税专用发票在增值税抵扣环节起决定性作用。因此，房地产企业在采购货物或劳务时，应密切关注发票的获取。例如，建筑施工成本在房地产企业成本中所占比例巨大，如何确保这部分的成本所对应的增值税专用发票及时地获取并予以抵扣，不仅是对企业财务人员的挑战，更是房地产企业采购部门的重要日常工作之一。采购部门在签订采购合同时，可以利用采购金额较大的优势，争取合同谈判时的主动权。此外，如何“控制”进项税发票的取得节奏，和企业的销项税额匹配，确保企业所缴纳的增值税在一段时间内的稳定，对企业而言的确是不小的挑战。【房企财税微信：13718601312】

考虑到增值税专用发票在房地产企业经营及纳税申报中的重要性，建议企业按照国家发布的增值税专用发票管理的相关规定，基于企业已有的内部控制制度和财务管理制度要求，针对本企业的业务模式和具体情况，尽快制定适合本企业的增值税发票管理办法。完善的增值税发票管理办法需从发票管理职责分工、发票的领购、开具、取得、保管、监督检查及处罚等各个环节做详尽的规定，从而有效地控制增值税发票风险。

 作者：中税网集团税务师事务所合伙人何之蕾，原载《中国财政》2016年第18期