“营改增”后房地产企业节税筹划案例   作者：贺健平

全面“营改增”前房地产行业税制交易环节税种多，重复征税问题较为严重，一定程度上阻碍了房地产行业的发展。营改增后，该行业简易计税办法可以有助于减轻企业税负。

一、房地产企业简易计税办法的相关政策分析

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析

方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例

晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：

应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元

该企业若采用一般计税方法纳税:

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

不含税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

假设当期允许抵扣的土地价款为x

不含税销售额

＝（44 400000-x）÷（1+11%）

＝40 000000-0.91x

假设可抵扣的进项税额为y

应纳税额

=（40 000 000-0.91x）×11%—y

＝(4 400 000-0.1x-y)元

当（0.1x+y）值等于2 180 000元时，A企业该项目采用简易计税方法和一般计税方法的纳增值税额相同。

若考虑企业所得税的影响因素，根据行业分析，晨曦建筑企业的主要成本为建安费，其中包括建筑材料（适用17%的进项税率）、劳务派遣费（适用6%的进项税率）、人工费用等成本项目，预估平均进项税率为10%，在此假设的基础上：

采用简易计税法：企业所得税纳税额

＝（44 400 000—x－y÷10%-2 220 000）×25%

＝10 545 000－0.25x－2.5y

纳税总额

＝10 545 000－0.25x－2.5y+2 220 000

＝12 765 000－0.25x－2.5y

采用一般计税方法：

企业所得税纳税额

＝［44 400 000－x－y÷10％－(4 400 000-0.1x-y)］×25%

＝10 000 000－0.225x－2.25y

纳税总额

＝10 000 000－0.225x－2.25y＋4 400000-0.1x-y

＝14 400 000－0.325x－2.35y

当（x－1.5y）值等于16 350 000元时，A企业该项目采用简易计税方法和一般计税方法的增值税和企业所得税纳税总额相同；当该项目(x-1.5y)小于16 350 000元时采用简易计税方法增值税和企业所得税纳税总额更低；当该项目(x-1.5y)大于16 350 000元时采用一般计税方法增值税和企业所得税纳税总额更低。

方案2：经营租赁不动产适用简易计税的节税案例

晨曦企业为非房地产企业的一般纳税人，2016年6月，出租在2016年4月30日前购入的不动产项目，合同规定为经营性租赁，该项不动产的原值为20 000 000元，每年租金收入为1 100 000元，假设采用简易计税方法缴纳增值税：

年增值税应纳税额

=1 100 000×5%

=55 000元

该企业若采用一般计税方法纳税，假设总成本费用为z，主要是由购买不动产产生的成本，其他费用所占比重比较小:

年增值税应纳税额

=（1 100 000－z）×11%

＝（121 000－0.11z）元

当z值等于600 000元时，B企业该项目采用简易计税方法和一般计税方法的纳增值税额相同；当z值大于600 000元时，采用一般计税方法的增值税纳税额更低；当z值小于600 000元时，采用简易计税方法的增值税纳税额更低。

若考虑房产税的影响因素，依照房产租金收入计算纳税，税率为12%。

年房产税应纳税额

＝1 100 000×12%

=132 000元

根据该项目的情况，年房产税应纳税额为132 000元。

若考虑企业所得税因素，计算企业需承担企业所得税额，假设采用简易计税方法缴纳增值税时：

年企业所得税应纳税额

＝（1 100 000－55 000－132 000－z）×25%

＝（228250-0.25z）元

企业年纳税总额

＝55 000＋132 000＋228 250-0.25z

＝(415250-0.25z)元

假设采用一般计税方法缴纳增值税时：

企业所得税年应纳税额

＝(1 100 000-121 000－0.11z-132000-z) ×25%

＝(211 750－0.2775z)元

企业年纳税总额

＝550 000＋121 000－0.11z＋211 750－0.2775z

＝(882750-0.3875z)元

根据上述分析，当z值等于3 400 000时，晨曦企业该项目采用简易计税方法和一般计税方法的纳税总额相同；当z值小于3 400 000时，晨曦企业该项目采用简易计税方法比一般计税方法更节税；当z值大于3 400 000时，晨曦企业该项目采用一般计税方法比简易计税方法更节税。

三、总体节税建议

1.过渡期一般纳税人企业的经营租赁项目选择简易计税

“营改增”新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。

根据上文案例的测算，过渡期一般纳税人企业的经营租赁项目选择简易计税纳税总额低于一般计税方法；

2．和具备正规资质的上游企业合作

从进项税抵扣的角度进行分析，一定要尽可能取得可抵扣的增票，房地产企业应和正规的供应商、建筑企业、劳务派遣企业合作。而且在进行发票取得时，尽量要求取得增值税专用发票进行抵扣；

3．发展企业客户

从销项的角度进行分析，企业具有一般纳税人资质的房地产可开具增值税专用发票，可增加企业客户的进项税额，增加可抵扣额，减少纳税额，这有利于增加企业客户对于房地产的需求量，有利于房地产业的发展。

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【12月8-9日】南京 金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题
【12月16-17日】合肥 房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴与清算新风险防控及稽查应对
【12月16-18日】郑州 建筑、房地产企业营改增政策梳理与国地税一体化管理体系下的纳税风险防控暨企业所得税管辖权变更涉税风险剖析与稽查应对专题班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题
【12月22-24日】成都 房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题