近年来，我国房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，强化房地产企业的税收管理已成为国税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

二、房地产开发企业所得税政策的历史回顾。准确把握历史政策，熟悉政策的来龙去脉，是执行政策的关键所在，也是能否管好房地产企业所得税的重要前提。我国的企业所得税在2008年以前执行的是内外有别的两套税法。所以房地产企业也是分两种征管方法。具体如下：

（一）内资企业政策变化。

1、没有专门的房地产企业所得税政策阶段（1994－2003年）。这一时期没有完全针对房地产企业的所得税政策，房地产企业缴纳所得税适用一般工商企业的税收政策。但是由于房地产企业的行业特点决定了房地产企业的收入确认、成本核算等不同于一般工商企业。没有专门的所得税政策，等于国家对企业成本核算的放任，造成了企业初期成本虚大进而造成亏损结果。

2、专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。2003年7月8日出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号）（2003－2006年）。该文参照了《外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发[2001]142号）文件的做法，对内资企业的预售收入开始征税，是该文最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税征管。其不足之处是没有规定完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段。目前，部分房地产企业拖着不办理完工手续的结果就是回到了十年前的这个阶段。

3、为了加强税源精细化管理工作，国家税务总局于2006年制定了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）。31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，是国家对内资房地产企业利润分配的一个重要举措。

（二）外资企业政策变化。

1、1995年制定的《外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题》（国税发〔1995]153号〕文件。第一次提出了一个全新的概念：“预售收入征税”，房地产业所得税政策同其他企业相比发生了一个重大变化。应该说外资企业的税收政策先行一步，直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念，这是当时对外资企业做地产的限制性规定。

2、《外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发[2001]142号）文件的制定，使外资房地产企业所得税政策进一步明确。但是随着国税发【2006】31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。鲜明的特点是按照“开发项目”征税。

3、2009年国家颁布了《中华人民共和国企业所得税法》，同年制定了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2009】31号，以下简称31号文），统一了内外资房地产企业的管理办法。该文指出房地产所得税征收管理的核心是预售收入与完工标准的税务处理。

综合以上分析，可以归纳梳理出以下几条政策脉络：一是2003年以前的政策，无完工标准，也无预售规定；二是2003－2006年，有了“预售收入”的规定，但是暂时没有完工标准条件；三是2006年以后的政策既有了预售收入“的规定，也有完工标准。

   三、房地产企业所得税管理存在的问题。

   (一)企业成本对象备案表制度，没有严格执行。主管税务机关对企业的开发项目的具体情况并未清晰掌握。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）规定企业应在入场施工前提供《房地产企业成本对象备案表》，但是各地税务机关普遍未严格执行到位。后来《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（2014年第35号）取消了事前备案制度，改为在开发项目开始预售后才备案，也就是说，等到企业开始出售产品了，才有义务告知税务机关产品是什么。如此，就更加无法及时全面掌握企业实际经营情况。

(二) 开发项目滚动推进，企业却长期处在亏损或者微利的状态。

1、企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。

2、项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。     

（三）虚增税前扣除项目金额，隐匿部分预收房款，严重侵蚀税基。

1、期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。例如某房地产有限公司，从开始经营开始，经历了10年时间，期间费用就占了总收入（包括预售款）的17%，仅此一项就比预计利润率还高（15%）。另外，有些企业期间费用中出现大量的接待费、办公经费、广告及赞助费用以及人力资源等支出，而这些支出并没有支出明细清单。明显存在以虚开、代开的发票或伪造劳务支出单来列支各种隐性成本。

2、故意混淆期间费用和开发成本的界限。一是混淆开办费和开发成本的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，在有收入年度一次性税前扣除;二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将开发项目完工前发生的各种性质的借款费用（应资本化）直接在当期费用中列支。

3、将本不应分摊的公共设施成本费用。例如产权不归业主共有的会所、配电房等公共设施的成本费用挤进开发成本。

  4、利用关联关系转移利润。一是成立关联房地产销售公司，转移利润少缴税；二是房地产开发企业接受存在关联关系的施工企业、绿化企业开具的施工发票，普遍有虚大金额的现象发生；三是关联企业之间拆借资金，只记费用，不计收入。

5、将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面上既不在“营业收入”中反映，也不在“预收帐款”科目中记录;

6、是用自制收据收取预收房款，存入非监管账户或其它银行卡上。

以上的第1至第4种做法是目前较为普遍的操作手法，值得我们重视。第5至第6种做法在增值税电子底账系统运行后，越来越少了。换言之，推行“营改增”政策以及增值税电子底账系统运行后，企业对销售额的筹划空间不多了，但是成本监控方面的问题仍然严重。如何监控房地产企业的成本费用的核算、申报工作是管好企业所得税的重点。

（四）目前暂时无法实现各行政主管部门之间信息的共享，造成税务机关对房地产企业的所得税管理滞后和被动。房地产开发项目的整个流程下来需要涉及的行政审批事项众多，各部门都掌握着开发进程中的阶段性信息，这些数据对税务机关来说，每个环节都是重要的，都是缺一不可的。将分散于各部门的数据整合起来，形成一种严密的数据链是管好企业所得税的基础。例如，国土部门负责土地使用权的“招拍挂”，涉及企业土地成本；建设、规划部门负责企业的规划、施工许可及工程预算，涉及工程款的支出和结算；地税部门负责土地增值税等的征收管理；银行负责预售监管账户的收支监控；房管部门负责房产预售合同的备案和大产权证的发放等等。各部门分别控制与管理着房地产企业的每个经营阶段的相应信息。但是，目前仍无法达到信息实时共享的效果，这就必然造成无法高效率地综合利用房地产业的阶段性数据，给管理房地产企业的税收征管工作带来一定的困难。

（五）企业所得税“分季预缴、按年汇算清缴”的申报方法与房地产开发企业按“开发项目”跨年开发的实际情况不匹配。企业开发房地产项目通常是跨年度开发，单个项目的开发也不是一个年度能完成的，要经历几个年度。开发初期，企业投入大量的资金，形成大量的费用，但此时并未有收入产生；等到收入产出期，企业通过转移预收款、预估成本、虚报期间费用、弥补前期亏损等手段变相控制利润。值得警惕的是，我们在实际的征管工作中，通过检查或评估补交的所得税，其实大多数是企业故意少报本应在当期甚至前期缴纳的税款。而这部分所谓的评估税款，在次年所得税汇算清缴时往往被企业悄悄冲平。由此可见，所得税按年缴纳与房地产开发企业按项目跨年开发不同步的不足之处是为房地产企业随意调节所得税的上交时间的提供了政策前提。因此，要想准确地计算所得税，就必须将开发过程完整地联系起来进行计算，而这又是长期且复杂的过程，需要熟悉房地产行业税收政策的人员做认真细致的跟踪监控。

（六）预缴企业所得税预计利润率偏低。ZZ市属于地级市，执行15%的预计毛利率（2009年制定的下限）。按照目前的价格走势，如果仍然执行15%的预计利润率实属偏低。原因有，一是我市房地产价格翻倍增长，比周边地级市的价格都要高出一截，平均毛利润率当远远超过15%；二是最近地税部门也相应提高了土地增值税预征率（3%，预缴的抵扣项）；三是在商品房价格大幅增长的情况下，企业期间费用（XX公司为17%，仅此已超过预计毛利率）也相应增长；四是结转可弥补亏损金额普遍较大（XX公司为13%）。在以上四种因素的共同作用下，如果不适当提高预计利润率，房地产企业预缴企业所得税必然相应减少甚至为负数。

（七）纳税申报表填写普遍不规范。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，达到少交或不交税的目的；二是《企业所得税弥补亏损明细表》的年度结转亏损额与以前年度不吻合，人为通过期间费用、资产损失等途径增大弥补亏损额，作为以后产生收入年度抵减的基数，税务机关如不进行核实，就会严重侵蚀税基；三是在预售阶段，本不应在“营业收入”栏填写数据，但是不少企业将预售收入填写在此栏，造成统计口径和风控指标失真。因为在系统扫描数据时会认为该企业有某个项目本年度完工，并有结转收入、成本的情况；四是企业在项目实际已完工后甚至在交楼入伙后，一直不在“营业收入”、“营业成本”栏填写应结转的收入、成本及计算出实际利润额，故意一直按照预计利润率来申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预计利润率倒算出营业成本，并长此以往地不进行项目清算。

三、加强房地产企业所得税管理的对策和建议。笔者认为加强房地产企业所得税管理应有的思路是努力做到“项目清楚，动态可控、导之以策，估之以据”。“项目清楚”指税务机关对管辖的房地产开发企业的经营情况（开发什么项目、规模大小等）做到心中有数，随时可查。“动态可控”指税务机关对开发项目的管理必须是全程动态管理，并能将管理措施贯彻于项目的始终。“导之以策”指对开发企业应该以国家政策、财务制度为基础，寓辅导于平时。“估之有据”是指对企业税负情况的评估必须有理有据，不能以要求企业自查了事。具体的做法有以下几项：

(一) 主管税务机关应对企业开发项目的详细情况做到“项目清楚”，对整个开发过程做到“动态可控”。

1.多方获取信息，做到对企业的开发项目情况“清晰有数”。税管员应经常查阅分析企业上报的各项资料，并上网查询相关经营信息，建立基本信息台账。除此以外，还应定期下户到楼盘工地做调查（不一定每次都要到企业办公场所），有针对性的对开发项目的地段、施工过程、完工备案、销售等情况进行外围的调查摸底。例如，可以作为客户身份，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例、付款方式等。以此推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。另外，也可以到工地询问施工方的相关信息，获取成本费用方面的资料。

2.建立政府各部门之间对房地产开发企业信息的共享机制，及时全面掌握基础数据并加以充分利用。一是努力建立与国土资源局、不动产登记中心、住建局、金融机构和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的土地获取方式，项目立项及开工情况、进场施工及预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流动走向和预收房款收支、产权交付与否等情况。力求通过信息交换，最大限度地掌握开发项目有关涉及税收方面的信息；二是在此数据的基础上，加大分析力度，充分比对相关跨年（产生费用年度开始）数据，设计相关疑点指标，找出风险点所在，及时核查了解，力求做到防范于未然。

3. 关注重点环节，把握关键时点，制定相应的业务流程，串起整个开发进程的所得税节点。从立项开始跟踪掌握开发的几个重点环节：即立项报批环节、施工建设环节、竣工验收环节、预售环节、项目清算环节。制定贯穿项目开发始终的工作流程，规范所得税管理。通过巡查及时全面掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取督促管理措施，特别是要想方设法加强实地核查以确认完工时点，抓住预售转为现售的关键时点(房地产企业所得税管理的最关键时点)。方法主要有，一是根据市商品房（预售）网数据，通过计算分析，对于楼盘大部分已出售（85%以上）的企业，税务机关应到建设部门了解其是否办理竣工备案手续，进而到住房管理部门了解其是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解企业交楼入伙手续的办理情况；三是通过电力、煤气、自来水、电视、电信等部门了解业主是否入住、入住率多少等情况。

4. 督促有已完工开发项目的企业，及时对预售收入、开发产品成本进行结转，准确计算出实际利润额。在目前的存量房地产开发项目中，有不少己经达到项目完工条件，但是由于诸多原因而未对已完工项目进行项目清算，没有真正计算出房地产项目的实际利润额。延迟，甚至偷漏了大量国家税款。税务机关应组织评估、税源管理部门人员加大对已完工成本项目的清算力度。努力做到以下几点，一是无论开发项目的工程质量是否验收合格；无论其是否办理完工备案手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，税务机关应视为开发产品已经完工，发出《税务事项通知书》要求企业进行项目清算；二是开发产品完工以后，税管员应督促辅导企业在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。这一点特别需要引起重视。举个极端的例子，某公司某开发项目的完工日是2015年12月31日，该企业应在2016年5月31日前确定计税成本（计税成本核算的终止日）；如果完工日是2016年1月1日，那么该企业应在2017年5月31日前确定计税成本。这里面的资金成本差距相当大；三是对故意拖延不按规定结算计税成本的企业，主管税务机关应通过评估程序，核定其计税成本，并据此进行纳税调整。

(二)精准确定收入，严格控住开发成本和期间费用。

1.以营改增为契机，加大以票控税力度，力求做到销项可控。充分分析利用《增值税电子底账系统》的开票数据，将其与住房部门的商品房预售网、企业所得税申报表，企业利润表、现金流量表、资产负债表中涉及资金收付的数据相比对。分析核实销售数据，包括套数、户型、面积、单价等。

2.严格控制企业成本的核算范畴。一是定期抽查开发企业取得的建筑安装业发票、服务业发票、购进材料或设备的增值税发票，对发票金额较大或发票项目有疑点的，应对企业的合同、协议、转账凭证等相关资料进行查阅，对金额在5万元以上的发票，税源管理部门应逐张核查，必要时可以委托对方税务机关协查。二是加强对建筑安装成本数据分析，分“成本对象”计算出每平方米建筑成本并与建设部门公布的同期建筑成本进行比较，防止房地产企业人为扩大建筑成本。

3.加强对银行预售收款账户的监控。一是争取住房建设及银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况；二是通过住房建设部门审批的预售款支出金额和比例掌握企业开发进度，实现源头控管。

4、及时按期（季度）核实房地产开发企业的期间费用。目前房地产企业普遍在期间费用上进行纳税筹划，从企业取得房地产开发资质开始，即从土地使用权费、办公经费、交际应酬费等方面着手，逐渐扩大期间费用的金额，经过若干年的累积，沉淀了金额不菲的可弥补亏损额，等着在预售开始年度进行抵减。如果税务机关等到企业有预售收入年度再进行核实则有为时已晚的被动。因为，一来时间、人力不允许，二来时间久远，很多支出取证困难。鉴于此，税务机关应在企业进行季度申报时，及时对企业的大额期间费用进行核实。特别是对有“限额限率”规定的广告费、业务招待费、业务宣传费支出等。

（三）提高申报质量，规范日常管理，夯实基础数据。

1. 加强纳税申报表的辅导与监控。针对房地产企业申报质量不高的情况。应采取以下措施解决：一是加强房地产企业的政策辅导，只有对政策熟悉了，才能根据申报表填写办法准确反映实际经营情况；二是加大错误申报的处罚力度，使部分企业不敢随意调节利润，人为控制所得税的缴纳金额和时间；三是成立房地产企业攻坚团队，逐户及时全程帮助企业正确填写申报表。四是加大申报表的核实力度，设立所得税申报数据监控系统。形成获取所得税跨年数据，并结合财务报表进行疑点展示和排查。

2.逐户排查核实每户房地产企业的历史申报数据及曾经开发的项目的基础信息，彻底核实企业的成本对象及实际利润额。辅导企业从头做正确的申报，并按年做“补充申报”处理。因为如果对企业的历史申报数据采取置之不理的做法，将使这种混乱的情况延续下去，出现“剪不断理还乱”的局面。因为房地产企业的经营特点和所得税申报方法决定了必须采取“从头再来”的方法，否则永远也无法准确申报企业的实际经营情况。

 (四)加大风险监控力度，加强日常检查工作。

1.加强对房地产企业税收贡献率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控。一是根据目前的预计利润率、税率，结合珠海市房地产开发业的经营现状，通过分析近5年来的申报数据，计算出每100元收入（含预售）所产生的企业所得税额，作为房地产开发业所得税征管和纳税评估的重要参考指标。二是对未达到完工产品条件的企业，并且低于行业平均企业所得税贡献率的企业纳入预警名单。税源管理部门根据主管税务机关发布的预警名单，向企业发送告知文书，督促企业对涉税事项进行认真自查，切实完善企业财务核算和规范纳税行为，降低企业涉税风险。

2. 加大企业亏损金额的核查力度。房地产企业普遍都是采取提前布局的筹划方法。在企业取得房地产开发资质后，便通过各种方法逐年“虚大”各种费用，特别是期间费用。在未产生预售收入之前，企业每年亏损。由于尚未开售楼盘，这种亏损悄然无声，未能引起税务机关的重视，觉得房地产企业每年几百万的费用实属正常，而没有及时核实。但是当多年的亏损额结转下来就有几千万，待到有收入的年度，便能将数亿的预售收入化解，造成收入高峰期也无税预缴的状况.

3．逐步建立辖区内房地产企业分布地图，详细标明我局管辖企业的位置等情况。这项工作可以借力于房地产中介公司。中介公司一般有较为详细的区域楼盘位置地图，并且有较为公允的成交价格数据和价格趋势图。通过第三方的力量再辅之以税务机关的内部数据，可以较为清晰地掌握区域内的楼盘销售情况和价格走势。

4.加强对企业关联方的走访调查工作，了解关联企业之间的业务往来关系，特别是对同一投资方或者同一法定代表人的不同项目公司之间的业务往来。看其收入、费用的划分是否合理、合法。

四、综上所述，对于房地产企业所得税管理的目标是想法设法把开发企业从“登记-开发-清算-注销”的经营全过程掌控起来。努力心中有数，一是知道了开发企业在干什么（成本项目清晰）；二是知道开发企业干得怎么样（所得税贡献率高低）；三是知道企业是否准确如实地向税务机关申报经营情况（纳税申报表填写客观准确）；四是知道自己征管工作做得好不好（日常监管指标数据的设定）；让企业知道自己是否在所得税申报上是否做错、做错了什么，是故意的还是善意的（评估）。笔者认为只要做到以上几点，就可以说基本做好了房地产企业的所得税管理工作。

附：近期房地产建筑企业财税课程安排

8月31-9月1日 深圳：增值税严征管体制下房地产企业全盘财税核算再造与实务操作应用研讨会

9月2-3日  长春：增值税模式下的房地产开发企业全程各个不同阶段税收风险管控筹划新思路及涉税业务会计核算 

9月2-3日  青岛：金税三期严监控下的房地产企业三大核心税种高发涉税风险破解 

9月15-16日 成都：“互联网+税务”时代暨增值税模式下的房地产开发企业全程各阶段税收风险管控筹划新思路研讨会 

9月22-23日 南京：增值税时代土地增值税清算实务技巧暨成本分摊