来源：《会计师世界》  记者：李磊、杜智颖

5月1日，全面营改增已正式实行。在四大行业中，房地产行业因其规模体量庞大、成本结构复杂、税率从5%增加到11%等因素，面临的挑战巨大，备受关注。继本刊4、5月【全面营改增到来，四大行业如何应对（一）、（二）】的专题报道后，本期CFO访谈将进一步为您带来营改增第一线的声音，这次我们请到的嘉宾是房地产龙头企业碧桂园集团副总裁兼财务资金中心总经理伍碧君女士。

营改增第一线：我们的脚踏实地与期待——专访碧桂园集团副总裁兼财务资金中心总经理 伍碧君

伍碧君女士，碧桂园集团副总裁，财务委员会成员，集团财务资金中心总经理。1995年，毕业于中南财经大学（现为中南财经政法大学）财政税务学院财政学专业，取得经济学学位，并于2015年获得中欧国际工商学院高级工商管理硕士（EMBA）学位。现为中国中国注册会计师及中国注册税务师，主要负责碧桂园集团财务及资本管理，拥有11年的房地产金融资产管理经验及约21年的财务管理经验。

挑战·营改增总动员会计师世界：在5月1日，全面实施营改增后，您认为营改增对房地产行业产生了哪些具体影响，能否详述？地产行业面临的最大挑战是什么？又该如何应对？请问像碧桂园这样的大型房地产集团，是否成立了专门的营改增小组来特别应对？

伍碧君：从2014年开始，就有不少消息称房地产行业要进行营改增了，直到今年两会上才正式宣布从5月1日起全面实施营改增。虽然碧桂园在此前已经为营改增做了较为充分的准备，但当它真的到来，我们发现它给房地产行业带来的挑战可能超出了预期，且在短期内无法估量全面的、真实的影响。这不仅是最直接、最表面的税收增减问题，更是涉及到行业调整、流程优化、业务整合、国家税制改革等系统性问题。为此，我们需要更长的时间去适应和观察这项政策带给房地产企业的影响，并加以应对。

对房地产企业来说，第一个比较大的影响就是我们的业绩方面。因为之前的营业税是价内税，比如我们有100元的收入，在营业税下这100元都可算作收入；而现在增值税是价外税，在价格保持不变的情况下相当于100元的收入中需要扣除11%的税，如此一来我们的收入一下子就减少了。换言之，在我们销售总额不变的情况下，整个收入情况发生了改变。

第二个影响是税收负担方面。李克强总理在两会上所期望的是所有行业的税负只减不增，我们当然希望可以达到这个目标，但从税率上来说，我们从5%的营业税增加到了11%的增值税，如果想要真正实现降低负税，那就意味着我们的上游企业必须是有抵扣的，使我们可以拿到进项税去抵扣。不过从我们目前了解的情况来看，我们的上游企业（建筑企业），由于其税负从原先的3%增加到增值税的11%，增加幅度比房地产企业还高，且建筑企业的上游抵扣困难更大。从这一点上，我们可以预想到，上下游之间会形成一种博弈关系，他们希望能将一部分的税负转嫁到我们房地产企业身上，而我们如何消化和转嫁这部分内容，值得我们管理层认真思考。

第三个方面就是对企业管理方面的影响。营改增后，全行业税负“只减不增”的目标对我们来说，不仅仅是数字上的改变，其对我们内部管理系统，包括营销、采购、会计核算、招投标这些部门都有影响，我们需要在整个企业内部对这些部门的运作模式做出调整，换言之，这对我们的企业管理水平提出了更高的要求。对于营改增的到来，从2014年就有消息传出了，我们集团从那时就开始着手准备了。到了今年2016年3月李克强总理提出并宣布从5月1日起正式实施，我们做了许多具体措施，比如投资拿地，我们会进行比较详细的测算，并和营业税状态下的盈利情况进行比较：我们过去在营业税状态下的项目能达到什么样的盈利水平，现在增值税下能达到什么样的盈利水平，根据测算结果结合相关的信息进行相应的拿地决策。另外，针对我们的供应商，过去可能有部分是小规模纳税人，而如今需要尽可能去选择增值税一般纳税人的供应商，以实现抵扣……这些细微的工作我们都在准备，与此同时，我们的一些营销系统和营销策略也都会有所改变。
鉴于营改增的重要性，我们碧桂园集团由财务资金中心牵头，成立了相关的营改增小组。我们联合了集团运营中心、营销中心、采购中心以及成本中心等多个部门一起来应对。与此同时，四大会计师事务所也是我们的顾问，我们会咨询他们的意见，从外部专业人士的角度来帮助我们企业应对营改增中的挑战。我刚才提到了，营改增之后，房地产企业的招标、合同、计价模式都会发生改变，所以我们必须开始研究营销、对客户输出的口径是怎么样的，计价模型是怎么样的……这些方面，我们都做了一系列的跟进工作。

会计师世界：营改增之后，是否意味着房地产行业会迎来一场淘汰赛？尤其针对地产而言，所面临的增值税抵扣是否依然有许多不确定性？

伍碧君：我认为营改增对房地产行业来说，必定会是一场淘汰赛。刚才也提到了，一家企业的税负是否降低，是取决于这家企业的控税管理水平。总体上来说，规模比较大的企业税控管理相对地也更完善一些；小的企业，控税管理可能就没有这么完善。也就是说，如果房地产企业的管理是完善的，其税负就会比其他企业要降低一些，在营改增这场战役上当上排头兵，强者愈强。但是，我并不能预测这场大淘沙需要多久，主要还是看中小企业自身的改进功能，看他们是否能够很快地提高管理水平，及时优化流程，达到一个较低的税负水平，否则，很可能因为税负高而丧失在市场上的竞争力，最终会被淘汰整合掉。【房企财税QQ25198734】

准备全面培训 从容应对会计师世界：在5月1日营改增正式实施前，碧桂园做出哪些准备工作去应对营改增呢？在营改增后，您对您所带领的财务团队提出了哪些专业技能方面的要求？有何特别值得注意的地方吗？

伍碧君：就之前的准备工作而言，首先我们对企业员工进行了几轮政策宣传。我们把所有的营改增政策都做了系统的宣传，每当有新的政策出来，我们都会及时地向员工进行培训。针对财务人员和非财务人员，我们采取了有针对性的培训。一方面对财务人员，我们碧桂园对他们做了线上、线下的多种培训，从中他们可以学习增值税的各种原理、计税方法、纳税环节申报等具体的工作，甚至还包括后期如何跟进各种增值税事项办理、税控系统、购买发票等这些方面，我们也都给他们做出了一些实际操作指引。另一方面对非财务人员，由于此前他们对增值税是完全不了解的，我们则在宣传政策导向之外，特别针对性地培训与他们业务相关的营改增应对方法，比如，商业谈判中如何定价，合同条款的注意事项，人员配置上怎样相应调整，系统支持上如何更新等。

其次，鉴于增值税与其他税种不同，增值税的发票管理是非常严格的。因此我们在发票管理方面对专职的财务人员和相关非财务人员都进行了培训，希望他们能重视增值税专用发票的管理。这其中，我们首先要求取得合规的增值税发票，然后还要按规定的时间去抵扣。另外一个方面，我们内部正在按照国家发布的公告以及制度框架，编写关于发票管理制度的细则以及详细的财务资料核算手册。我们企业内部的员工在看了这两份手册后，我想他们会对营改增有一个全面的认知，以应对之后的变化与挑战。

会计师世界：我们知道，房地产企业的税负水平是受结算方式影响的。那么在营改增后，房地产企业的会计核算势必也受到影响。可以请您谈一下碧桂园是如何降低税务操作风险的吗？除了直接的税务筹划建议外，您认为房地产企业在营改增中还有哪些地方可以有所作为？

伍碧君：降低税务风险方面的办法之一就如此前所说，对我们碧桂园的员工进行系统的培训教育；此外，我们在选择供应商时，也会一如既往地选择大型、规范的供应商，他们能够提供增值税的专用发票给我们，实现层层抵扣，并避免专用发票合规性的风险。然后，我们的凭证管理也会比过去更加严格。比如报销时间节点的缩短，以前有些同事长期在外出差，我们对他的报销时间予以了很大的宽容，只要在规定的年度内报销就可以了，但是现在我们提出了新的要求，希望员工按照增值税抵扣发票的认证时间180天内把需申报的发票提交公司，以满足“该取得的发票按期抵扣”这个要求。

会计师世界：关于降低税务操作风险这一方面，营改增除了会对税收产生影响，还会不会对碧桂园的企业战略和投资方向产生影响？因为在一线大城市的上游建筑企业、供应商及房地产企业本身都比较规范，那么在税收方面可能风险就比较小，会不会因为营改增的影响，加大对一线城市的拓展？另外，碧桂园在海外有很投资项目如森林城市项目，那么“走出去”会不会也成为一种方向呢？

伍碧君：这方面还是要根据集团总体长期的战略来决定，且集团的长期战略是不会因为一个税收政策而去做很大的改变。我们合作的施工企业都是大型的企业，可以在全国各地做工程，我们的供应商也来源于全国，因此并不会因为土地的位置而影响施工方及供应商的选择。我个人认为，营改增或许会对集团所做出的策略有一些小影响，需要及时调整，但大的业务方向上依然会按照既定的轨迹发展。而营改增对我们房地产企业来说，最终应该还是会体现在税收和操作这两个层面的影响上。

利好顺势而为 抓住机遇会计师世界：我们注意到，由于房地产行业的体量大，涉及面广，国家给予了一些过渡政策。如发生的土地采购成本视同进项抵扣及分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额等。是否可以请伍总谈一下，营改增实施细则中房地产企业使用的过渡政策对企业来说，有哪些具体的利好？伍碧君：具体的利好有三个方面，其一是土地的价款可以进行抵扣，这对我们来说这是一个比较大的利好，因为土地价款在我们的成本中占的比例是比较大的。如果某个项目是按一般计税的话，就可以扣除这笔相当于11%的进项。这对房地产企业来说，至少可以减少我们前期因增值税税款而流出现金的压力。
但是伴随这项利好而来的也有一个问题，那就是，在实际操作中，因土地出让金的构成不同，在各地获得土地增值税发票的情况是不同的。有的地方，土地出让金将拆迁费、安置费等全部包括进去了，可以抵扣的是全额土地价款，但有的地方，可以抵扣的仅仅是土地出让金，拆迁费、安置费是直接支付给被拆迁人的，按目前的口径还不能抵扣，后面这种情形就会对我们造成一个不利的影响。我们希望营改增之后，各地政策也会有一个相应的调整。同时也希望各地税务机关都可以按照政策的要求做到政策细节上的统一，给房地产企业多一点的支持。
其二，按3%的预征的政策也可以说是一项利好。因为过去营业税状态下，我们是卖了房产之后马上就要按5%来交营业税，而现在是可以先按照3%预缴增值税，这方面也可以让我们前期的资金压力得以缓解。
其三，还有一项利好政策是企业买进不动产后，可以分期抵扣。这一点可以从两方面来看，一方面，如果我们自己买进不动产的话，我们就可以按分期抵扣；另一方面，这可能会对我们房地产企业的大宗资产销售也可能会是一个利好，可以帮助我们去库存。

期待关注市场 政策明晰 会计师世界：现在，关于营改增后房价会上涨的新闻满天飞。大家都很关心，房地产行业从原来5%的营业税到现在的11%增值税，是否会将企业压力转嫁到购房者或是租赁者身上？

伍碧君：我们非常理解客户的担忧，但这方面的情况还是要依据市场的情况而定，不是说一家或几家房地产企业能决定的，主要还是看市场是否认可。作为房地产企业，一定希望能将增加的税负转嫁给我们的下游公司或客户，但能不能转嫁得出去，还是要靠市场说话。

此前有新闻报道说，一些酒店集团表示因为营改增的缘故宣布从5月1日之后进行提价，一时激起了消费者和舆论的诸多关注。当地税务局之后会同财政、物价、旅游局等部门联合约谈了这几家酒店集团，要求其自查自纠，进一步规范价格行为。

房地产行业的体量，相比酒店服务业的体量更大，客户有这方面的顾虑，是可以理解的。就我们自身而言，会综合考虑各个项目所在地的市场情况，对现有价格进行调整。一方面，我们希望客户可以从制度上理解我们在营改增上的难处，另一方面，我们并不会盲目调整价格，会更多考虑市场和消费者的接受情况。 【房企财税QQ25198734】

会计师世界：我们了解到，碧桂园集团是我国房地产十强企业，您作为集团副总裁兼财务资金中心的总经理，那么可以请您谈一下，您对此次营改增有何特别的期待？对照此前其他行业的营改增，您认为具体方案是否能满足业界的这种期待？伍碧君：“突如其来”的营改增让四大行业中很多企业手忙脚乱，但我们准备已久，并且对营改增充满了期待。
其一，我们希望这次营改增可以消除重复征税，完善结构链条。过去征收营业税时，资金每流转一次就要征一次税，这会导致重复征税并无形中增加企业税负；而现在增值税的税制设置是层层抵扣，每家企业仅需对增量部分交税。我们希望，可以通过这样一种税制模式，消除重复征税。

但如前所述，房地产企业在营改增的实际操作过程中可以拿到多少进项税票，会直接影响企业的税收负担。实际上，房地产行业所面对的上游企业（如建筑业和原材料供应商）的运营状况是比较复杂的，过去这些企业中有很多是所得税核定征收企业或增值税小规模纳税人，对取得发票管理不是那么严格，或不能直接取得增值税专用发票。

消除重复征税必须依赖上游企业的纳税状况，如果他们都是增值税的一般纳税人，能给我们提供增值税专用发票，那么我们就能进行抵扣，也就是说抵扣链条是否完整对营改增后降低税负至关重要。上下游企业的纳税状况相互关联和影响，对此我们并不能够直接予以控制，这部分的问题有待整个房地产链条的完善和规范。

其二，就目前公布的营改增政策来说，根据我们的理解，还有一些不明晰的地方，所以在这方面，我们也期待相关的财税部门可以进一步对政策进行补充和详解，使政策可以更具体、更完善，以减少日后在执行过程中的盲区，减少税企争议。

比如说，已公布的营改增政策尚未予以明确纳税义务发生的时间。我们房地产行业的项目开发周期较长，通常会以预售制度来帮助房地产企业售房。根据现行规定“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，但是政策并未规定剩余8%的增值税何时缴纳。另外我们知道，预售的资金会很快入账，但是在这之后还有大量的工程款尚未支付，那么我们就暂时不能得到这笔款项的进项，如果剩余的8%在开票时就要缴纳增值税款，而后期进来的进项税又没有相应的销项税可以抵扣的话，这会对们的资金链造成很大的影响。因此，我们非常期待政策可以在这些方面进行明确。

此外，对于新老项目的过渡政策而言，政策虽然明确了按照施工许可证上的开工日期去划分新老项目，如果还未拿到施工许可证但已签订施工合同的项目，亦可按照合同上写明的具体开工日期划分。但最终怎么去认定合同的开工日期，业界存在很多不同的看法，仍未有定论。在这些方面我们碧桂园也正在积极地与各地的税务机关去反馈这些信息，期待国税总局之后发布的文件对这些情况可以更加明晰。

总体来说，营改增对房地产行业来说，造成的影响不小。但我相信，只要我们脚踏实地，一步一步走正确的路，规范自身，守法经营，我们的税负“只减不增”和产业优化的期待终将成真。

来源：会计师世界