《土地一级开发与一、二级开发联动》实操案例解析
——乡村振兴与产业新城操作中如何实现对土地的有效控制
【培训时间】2018年7月28日-29日（周六、周日）
【培训地点】广州
【培训费用】5800元/人（含培训费、讲义费、茶歇、场地费、培训期间午餐）；住宿可代订、费用自理。
【培训对象】公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员
【培训背景】
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1)从城市中心向城市郊区转移；
2)成片大规模复合开发、区域开发；
3)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
4)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
5)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
核心内容：
乡村振兴、城镇化发展与一级开发；
土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；
一、二级开发联动模式与案例分析；
土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享；
资金流转与土地有效控制；
大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；
土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；
一级开发退出、风险与风险控制模式设计…
培训大纲：
第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路
Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发
1、城镇化、城市化与乡村振兴；
2、乡村振兴发展之路：
为什么是乡村振兴；
乡村振兴与土地以及开发…
Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持
1、乡村振兴、城镇化政策解析；
2、国际先进国家的政策解析：
日本的经验；
美国的经验；
德国、英国的经验…
第二部分：区域开发
Part 04：区域开发
1、区域开发概念、来由；
2、我国区域开发现状；
3、区域开发的特点、特征；
功能内部化；
价值外溢；
增值性；
分区与分期…
4、区域开发的主要内容；
5、区域开发操作主体要求；
6、区域开发与房地产开发的差别、关系；
Part 05：区域规划
1、区域规划与房地产规划；
2、区域规划基本原则；
土地价值属性原则；
开发分期原则；
价值兼容原则；
价值增值原则…
3、土地分析（价值属性与价值梯度）；
4、区域规划
第三部分：土地一级开发基础
Part 06：土地一级开发与流程
1、土地生命周期；
2、土地开发的几个环节
城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；
国家对土地开发的法律规定；
地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；
相关规定带来的操作问题。
Part 07 ：一级开发模式分析
1、全程运营模式
模式解析；全程运营模式的要点；
2、主导整合模式：
模式解析；操作要点与成功要素；
3、一级主导开发模式：
模式解析；操作要点与成功要素；
4、一二级联动开发模式：
模式解析；操作要点与成功要素；
5、公建代建开发模式：
模式解析；操作要点与成功要素；；
Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析：
1、案例选择；
2、案例分享（详细讲2个）
扬州广陵新城开发
山东南山集团一级开发；
海南鲁能一级开发；
首创一级开发项目；
中交一级开发案例…
3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段；
发展历程讲解
开发企业介入机会与土地获取条件；
定位与规划调整策略（及效果分析）；
公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；
二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；
一级开发控制二级土地的措施；
二级开发与公共设施开发的互动性分析。
政府对一级开发的支持。
第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？、收益怎么保证？）
Part 9：一级开发过程中的核心问题
1、土地流转方式。
土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算。
2、资金流转方式
合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）；
资金监控方式。
国内一级开发典型的资金流转模式讲解；
3、合作方式（合作协议中明确）。
合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。
Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1、土地控制含义及控制方式
2、合作协议控制
3、规划控制
控制要点、城市案例启示。
4、关键设施控制
控制要点、城市案例启示。
5、流程控制
控制要点、城市案例启示。
6、其他控制方式
第五部分：一级开发中的成本与风险
Part 11：一级开发中的成本构成
1、成本控制风险与关注因素。
2、总的成本构成；
各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响。
Part 12：土地一级开发中的融资模式
1、土地一级开发融资特征
2、土地一级开发的主要融资模式；
3、融资发展新特点。
Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制
1、一级开发收益来源及影响要素；
2、影响一级开发收益因素：
收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
3、投入成本风险；
拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。
4、规划实现的风险。
商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。
5、进程不可实现风险；
政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险
6、土地开发中的拆迁问题；
拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。
7、增值收益分成实现风险
8、土地财务管理制度带来的风险
9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。
第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
Part 014：政企合作模式
1、政企合作投资模式
股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…
2、政府合作的管控模式
管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…
3、政企合作中权、责、利界定。
政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责。
Part 15：政企合作协议要点（结合案例）
1、一级开发协议的主要内容与结构；
2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：
Part 16：退出与退出机制
1、一级开发企业退出的含义；
2、一级开发企业退出的几种方式；
3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题；
4、退出过程中核心问题的处理方案；
5、方便退出的机制设立。
第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 17：一级开发与二级开发城市选择
1、一级开发、二级开发关系
二级开发城市选择；
房地产市场城市分类；
不同房地产市场中一级开发的机会分析。
2、一级开发城市选择特征
土地市场是房地产市场关系；
产业、人口对一级开发影响；
城市、城市群与一级开发；
一级开发城市选择要求…
3、一级开发城市选择中关注的问题。
第八部分：现场讨论与课程小结
培训讲师：杨老师
原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理；现任焕禾咨询总经理；
清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授；
二十年房地产、城市战略服务经验；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；长期为万科、华侨城、中信、华夏幸福等企业担任顾问，以及为上海自贸区、固安工业园、两江新区、丽江古镇、峨眉山等国内著名项目提供服务。先后为中建地产、中铁置业、中航集团、中铁建、中交集团、合景泰富、碧桂园、鲁能集团、金地集团、金科地产、融信集团、北京城建、北大资源、中南控股等机构提供专业内训。
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