培训安排：2019年5月15-16日 深圳•京基晶都酒店
培训对象：各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
培训费用：3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）
培训背景：
对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
营改增后，土地增值税的计算方法发生了什么重大的变化，取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业在营改增背景下，做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，特开设本课程。
该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本讲座依据现行土地增值税法规，结合“本省”相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。
培训讲师：许老师
国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。
主讲内容：
一：清算流程
1．征税对象
2．清算收入与扣除项目
3．增值额、增值率、适用税率的确定
4．预征税款与清算抵减
二：清算单位的确定
1．清算分期的依据
2．规划立项应注意的事项
3．清算类别
4．本省普通住宅口径
三：清算收入的确定
1．营改增前清算收入
2．简易计税项目清算收入
3．一般计税项目清算收入
4．代收款项与价外费用（违约金、更名费等）
5．视同销售收入
6．面积差异补退房款处理
7．售价偏低且无正当理由
⑴ 何为售价偏低
⑵ 哪些可作为正当理由
四：税金及附加的确定
1．营业税、增值税
2．城建税、教育费附加（含地方附加）
3．印花税、土地使用税可否扣除
4．简易计税项目税金的扣除
5．一般计税项目税金的扣除
五：土地成本扣除训练
1．土地成本扣除合法凭证
⑴ 招拍挂方式征地票据
⑵ 拆迁补偿方式征地凭证
⑶ 股权收购方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重组投资方式取得土地成本扣除
⑸ 红线外支出可否扣除
⑹ 土地款返还如何处理
⑺ 拍地佣金可否扣除
⑻ 土地闲置费不得扣除
⑼ 延期支付地价款的利息
2．土地成本的分摊方法
⑴ 占地面积法
⑵ 建筑面积法
3．一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认
六：前期工程+基础设施+公共配套分摊
1．入账合法凭证
⑴ 政府规费票据
⑵ 土方工程、场地平整支出
2．成本分摊方法
3．土地征用的拆迁补偿款
4．公共配套如何界定属于全体业主
5．如何证实无偿移交
七：建安成本的分摊
1．票据备注栏特殊要求
2．建筑面积法分摊
3．直接成本单独归集
4．层高系数分摊
5．售价系数分摊
6．装修成本是否包括家具电器
7．质保金可否扣除
8．混合销售应如何开票
9．甲供与大包发票开具
10．如何杜绝虚开、代开发票
八：开发间接费的分摊
1．建筑面积法
2．预算造价法
3．开发间接费与期间费的差异
九：加计扣除与开发费用
1．金融机构利息据实扣除的条件
2．民间借贷及未发生借款开发费的扣除
3．实际发生与计算扣除
4．统借统还利息可否按金融机构利息扣除
5．开发费用企业所得税与土地增值税口径差异
十：成本扣除原则与要求
1．实际发生与支付款项
2．实际发生与取得票据
3．实际发生并取得发票但未付款的成本
4．税前扣除原则
5．预提成本可否扣除
6．营销设施可否扣除
十一：增值额与增值率的计算
1．收入与成本同增，增值额和增值率变化
2．装修房与毛坯房
3．核定征收的运用
4．免税临界点的运用
5．调整增值率的方法
6．尾盘销售与土增申报
十二：连体楼清算与成本分摊
1．不同类别开发产品成本分摊技巧
2．日常核算中的成本归集技巧
3．共同成本核算技巧
4．连体楼筹划思路
十三：车位与储藏室的清算处理
1．销售方式影响清算
2．产权车位
3．人防车位
4．无产权非人防车位
5．地上车位
6．机械车位
7．产权归属
8．合同如何签订
9．无产权车位是否征房产税
10．增值税与企业所得税税务处理
十四：特殊销售方式
1．超基价分成
2．售后回租
3．竞配建移交
4．买断价格
5．合作开发分得产品如何清算
十五：拆迁还建业务训练
1．增值税计税依据
2．会计核算方法
3．企业所得税与土地增值税处理
4．被拆迁人契税
十六：重组业务
1．转让100%股权是否征土地增值税
2．合并分立对房产企业是否有效
3．开发产品投资视同销售处理
十七：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
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