【培训安排】2019年4月20-21日 北京
【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【课程对象】商业地产开发企业项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、运营总、财务总、成本总、采购总、工程总、物业总和相关财务与成本管理人员以及全产业链上为商业地产项目提供财务与成本管理服务的企业与机构等中高层管理者。
【课程介绍】
这次培训的主要目的就是为您提供商业地产项目财务管理与成本管控的解决方案，并将重点讲析万达商业综合体新项目的投资测算分析策略，以求学员了解商业地产新项目开发前的财务预算与成本管控思路与模式。
【培训讲师】文老师
商业地产开发领域财务管理与成本管控专业领军人物，国家一级注册造价工程师，曾任万达集团、万科区域公司、碧桂园区域公司等财务管理与成本管控及招采重要管理岗位，香港务腾造价咨询公司(WTP)高级QS，并具备海外成本管理经验，现任某商业地产集团财务与成本管控负责人。文老师是商业地产领域财务与成本管控“理论派+实践派”专家，在财务管理与成本管控领域首度提出“房企联合采购”的财务管理与成本管控概念，联合采购不是单个房企的集中采购或战略采购，而是多家房企组成采购联盟进行的采购，通过借鉴和引进世界500强巨头和跨国公司经验，通过“联合采购”达到“独家议价”的效果，有效降低成本采购额。
【课程大纲】
第一部分 开发战略与选址及拿地和立项分析
一、开发企业战略及开发模式与盈利模式
1、商业地产企业开发战略
2、产品特点--综合体及其产品组合
开发模式
(1)选址拿地
(2)规划设计
(3)建造施工
(4)招商运营
(5)交付验收
盈利模式
(1)现金流
(2)投资价值分析
二、商业地产项目选址与拿地及立项分析
1、商业地产选址四项基本原则
2、商业地产选址的核心要点
3、项目最核心关注的规划指标
4、商业地产开发项目选址策略
5、适合做商业项目地块的专业属性
6、商业项目发展目标城市选择标准
7、城市功能与人口支撑原则
第二部分 商业项目投资分析和财务目标管理
一、商业地产项目财务投资专项分析
1、认识商业地产
2、商业地产财务视角下的分类
3、商业项目财务评价标准
(1)某标杆商业地产旗舰集团标准(国内最大商业连锁集团)
年度投资回报率不低于XX%
(2)香港资本市场对REITS上市准入标准
年度投资回报率不低于XX%
(3)大陆商业项目实际水平
年度投资回报率XX%
(4)大陆酒店行业实际水平
年度投资回报率XX%(个别大型酒店集团XX%)
4、商业项目盈利与退出方式
案例解析：商业项目盈利与退出方式
5、商业项目抵押与经营贷
(1)经办人
(2)办理时间
(3)办理要求
(4)抵押物
(5)规模与年限及利率
案例解析：某商业项目经营性贷款办理
6、标杆商业开发商投资开发逻辑
商业综合体新项目投资拿地决策的财务视角
案例解析：万达商业综合体新项目投资测算分析(重点讲授)
7、经营评价指标与估值方法和投资回报率
常用财务评价指标：
(1)核心：商业项目经营评价指标EBITDA值和EBITDA率(资本化率)及经营利润率
(2)流入：经营面积、得房率、出租率、坪效
(3)流出：费用率
案例解析：新唐广场EBITDA与不同资本化率下的估值
(4)估值方法和投资回报率
案例解析：某购物中心项目估值分析
二、商业地产项目租赁决策文件
1、年运营收入标准把握的若干原则
(1)应该略高于市场标准
(2)该项目投资回报率的要求
(3)对项目管理团队的奖励及惩罚机制
租金标准、租赁最长标准各业态环比租金递增率
案例解析：某商业地产公司租金标准及租金管理
协助制定购物中心《年度租赁决策文件》签订
租金测算：面积指标、月租金单价、第一年每平米租金、总租金标准制定
案例解析：某商业地产公司《年度租赁决策文件》
2、税务筹划
(1)税务与商业地产成本管控筹划
案例解析：XX项目如何通过成本分摊节省3000万税金?
案例解析：XX项目管理费结余与成本优化
(2)某项目业态包括销售物业(住宅、公寓)及持有物业
3、资产证券化：REITS与中国商业地产
(1)中国REITS发展年历
(2)越秀房托-惊鸿一现
(3)万达与REITS
(4)凯德与REITS
第三部分 商业地产项目的成本管控基本要素
一、商业地产成本管理体系与商业地产成本解答
二、商业地产开发企业管理架构及成本管理架构
1、大中型商业项目(购物中心)成本管控和核算要点
2、“开发期-运营期”分离管理逻辑
3、合理划分成本及费用分摊及管理原则
4、开业后预留维修整改费用及实施项
5、装修补贴费用管理及实施
6、招商期间“租户谈判、交付标准与装修补贴”原则与实施
7、购物中心公共区精装修成本管理
8、购物中心机电成本管理
9、商业项目限额成本管控和无效成本管控
10、商业项目独有项成本投入
三、设计与成本管控的策略和步骤及重点
1、集中采购与商业地产成本管理
(1)购物中心成本管理解析
(2)建造标准与目标成本
(3)交房条件与目标成本
案例解析：某购物中心目标成本编制
影响购物中心开业的核心因素
消防性能化设计的成本支出
案例解析：开福XX广场商业综合体项目消防性能化设计及成本管控
4、商业综合体成本投入与设计案例
案例解析：万科集团·上海七宝万科广场
案例解析：太古地产·北京颐堤港
5、关于地下停车场及超市设计与成本投入
案例解析：人防效益分析
案例解析：中粮地产·北京朝阳大悦城地下停车场改造升级
6、合约管理与成本管控综述
如何让合约管理成为成本节约的“利器”
案例解析：XX项目补充协议变更还是其他?
7、绿色节能建筑与成本投入
(1)绿建节能
(2)能源计量
(3)室外商铺增加油脂分离器
第四部分 商业地产与全寿命成本投入策略
一、全寿命成本管理理念实践
案例解析：空调主机全寿命周期成本招标
二、冷源方案比选分析及成本分析
(1)冰蓄冷投资成本分析
(2)电制冷投资成本分析
案例解析：烟台某项目N年收回投资收益
三、机电材料设备选型及品牌选择
1、中央空调还是VRV?
2、经典案例：中国电梯行业及供应商介绍
3、智能化/弱电系统品牌推荐
四、五星级酒店目标成本参考指标
1、设计费用
2、地上内部装修费用
3、地下装修费用
4、厨房与洗衣房等专项设备
5、弱电
6、其他建设工程支出
7、开办费
五、商业地产项目总包招标及评标分析全解析
1、“招标+议标”相结合的创新思路
2、独特的价格确定方式和模型
3、全面总结商业项目总包招标的经验与教训
案例解析：全面解析商业项目总包招标体系与策略(独家案例)
六、成本管控未来发展趋势探讨
1、BIM与成本管控
2、新加坡清单计价模式分析
3、设计专业化的成本管理人员
现场讨论及答疑时间
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