房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控暨企业年终账务调整技巧与税收风险自查补救高研班

【培训时间】2011年12月26日至29日（12月26日全天报到，27、28、29日三天学习）

【培训地点】北京◇陶然大厦（北京市崇文区南二环马家堡路1号、南二环陶然桥东南角）

【相关费用】2980元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）

【增值服务】

☆ 参会学员将获赠本年度3次精品课程（12课时/次）实况录音及精美礼品。

☆ 参会学员将获赠《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》一份。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资料】本次两个课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

第一课题：房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控系统课程

（12月27日 李记有主讲）

【课程背景】

当前随着国务院和有关部委对房地产市场的全面强力调控，限售、加息、房产税改革等，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业总裁如果对相应的税收战略缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中，甚至会导致企业被迫破产清算。

房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等都十分重视，亲力亲为参与制定战略。但对企业纳税问题，由于觉得纳税问题十分专业，或者想当然认为企业纳税问题就是企业财务的份内工作，而没有提升到战略高度。其实，根据专业机构研究发现，企业高层领导重视税务问题，亲自参与制定税务战略规划，筹划得当可以合法节税15-20%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。

如何最低的价格拿最优质地段、如何设计有竞争力的产品、如何合理融资、产品如何定价最合理，这些问题是企业总裁日常都关心的问题，您是否知道也与税收规划息息相关？如果规划得当，将带来大量税款节省。房地产老总应该尽早从“税务问题太专业”的误区中走出来。

本期课程专为房地产企业董事长、总经理和财务总监等高层管理人员开设，破解房地产企业总裁错误税务思维，通过通俗易懂的案例教学，帮助企业总裁树立“控制风险、最优纳税”的二维纳税管理思想，帮助企业获取来源于税收的最大价值。

【培训专家】李记有
硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网CEO、北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。

著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。

【授课内容】

☆引言：房地产总裁必须关注的五大事

1、用什么策略拿地？  

2、用什么策略融资？  

3、用什么策略把产品卖好？

4、用什么策略进行产品定位？ 

5、用什么策略把税收处理好？

第一讲：找到解税密码到底有多重要？

◇ 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:

第一：税收不优化，企业利润被缩水 

第二：税收隐忧不断，涉税风险巨大

◇ 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。

第二讲：什么是解税密码？

一、解税密码存在的两大前提

1、企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提

2、业务性质不同，适用税收政策必不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提

二、解税密码的两大维度

1、纳税风险可控

2、税款节省

三、解税密码三大特征

1、合法性◇ 案例：土地评估入账

2、合理性◇ 案例：一半开租金，一半开物业费

3、可操作性

第三讲：解税密码藏到哪里？

一、企业为什么很难找到解税密码？

1、企业家税务战略误区影响了解税密码发现

2、企业对税法精通程度影响了解税密码发现

3、企业财务角色缺失影响了解税密码发现

二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？

第四讲：房地产开发企业各阶段解税密码

1、公司设立阶段解税密码

2、土地取得阶段的解税密码

3、规划立项阶段解税密码

4、开发建设阶段解税密码

5、项目销售阶段的解税密码

6、项目清算阶段的解税密码

7、企业利润分配阶段的解税密码

8、企业退出阶段的解税密码

9、企业融资阶段的解税密码  

10、企业日常费用支出阶段的解税密码

第五讲：房地产开发企业核心税种解税密码

一、营业税解税密码

1、房地产开发企业涉及营业税的几种情形

2、房地产营业税中关键解税密码

二、土地增值税解税密码

1、房地产开发企业涉及土地增值税几种情形

2、房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码

3、房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码

4、土地增值税预征中的解税密码

5、土地增值税清算中的税收难点问题解税密码

6、土地增值税税收优惠难点问题解税密码

三、企业所得税解税密码

1、房地产开发企业企业所得税一般规定

⑴、收入确认中应关注税务问题

⑵、不征税收入确认问题

⑶、房地产免税收入确认问题  

⑷、扣除项目中的确认问题

⑸、资产损失的扣除问题

⑹、固定资产扣除问题

⑺、无形资产的扣除问题

⑻、企业重组中的税务处理

2、房地产开发企业行业难点问题解税密码

⑴、关于预征中有关税收难点问题的解税密码 

⑵、收入确认税务处理

⑶、吸收其他企业资金的合作建房问题 

⑷、开发产品完工确认问题  

⑸、换取开发产品为目的,将土地使用权投资  

⑹、计税成本的核算

⑺、房地产企业所得税的核定  

⑻、成本费用扣除问题 

四、契税解税密码

五、房产税解税密码

1、涉及房产税的几种情形

2、房产税中难点问题解税密码

3、房产税近年的政策变化

第二课题：房地产企业年终账务调整技巧与税收风险自查补救专题

（12月28-29日 许明信主讲）

【课程背景】

2011年度已近年末，对当年账项的错漏进行自查补救，正确调整账务，做好汇算清缴前的准备，以降低企业的税收风险，至关重要。

房地产企业开发周期长，会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现少交多交税情形，年度企业所得税汇算清缴与一般企业相比，不仅复杂，而且比较特殊。本课程详细讲解企业年终账务处理需特别关注的问题，对当年的错漏账项进行自查调整，对当年涉税风险进行自查补救，准确运用税法政策，做好企业所得税的汇算清缴工作。

在当前严征管、严稽查的税收环境下，税务机关加大了对房地产企业的检查力度，企业随时面临税务危机。著名税务筹划专家许明信为您针对房地产企业新的财税政策，规避税收风险，合理纳税筹划精讲，答疑解惑、排解难题，帮助您全面地梳理企业的业务流程与财税处理，并对税收风险做针对性分析。 本期课程会使您豁然开朗，能够更好地应对房地产调控给贵企业带来的税收风险，提前注意会计核算中的税务风险控制，企业将既能有效地降低税收成本，实现企业的价值提升！

【主讲专家】许明信
国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

【授课内容】

一、2011年度房地产行业税收政策解析与运用

1、企业所得税政策（总局2011年34号公告）

2、查增所得额填报口径（2011年29号公告）

3、资产损失（2011年25号公告）

4、总局2011年23号公告解析（销售自产货物同时提供建筑业劳务）

5、个人所得税法修正：

（1）个人所得税法修正操作要点

（2）假47号公告风波：年终奖金的正确处理与规划

6、促销展业赠送礼品个人所得税（2011年50号公告）

二、重点会计科目账务调整与税收风险自查补救

1、其它应收款（个人、单位借款，代收代垫）

2、完工年度未取得发票的预付账款

3、其它应付款（集资、单位借款、价外费用、隐瞒收入、违约金）

4、预收账款（按合同约定应收未收）

5、开发成本与期间费用

6、长期未支付的应付款

7、未分配利润、资本公积

8、职工薪酬类科目（补发工资、一次性奖励）

9、预提费用-按规定标准提取各项可以税前扣除的费用

10、把握会计与税法差异，进行准确纳税调整

11、企业年终结账注意事项

12、年终结账前如何对当年涉税遗漏进行补救

13、纳税自查对防范涉税风险的积极作用

三、房地产企业收入的确认

1、未完工产品收入

2、完工产品收入（完工标准如何确定及其重要性）

3、未完工结转完工收入

4、租金收入：

（1）租金收取方式影响纳税

（2）无租与免租的涉税处理

（3）转租业务的涉税处理

5、投资转让所得与股息红利

6、视同销售收入

7、政府返还出让金、税金会计与税务处理

8、定金、会员费、诚意金

9、房地产企业促销方式(赠送礼品,返税,积分卡,定金返息)中的税收问题

10、代垫首付引发收入确认问题

11、违约金

12、代收费用的涉税问题

四、房地产企业开发产品完工标准的确定与汇算清缴

1、未完工年度账务处理与纳税申报

（1）在取得收入之前及预售阶段，业务招待费是否可以结转以后年度扣除？

（2）预售期间缴纳的营业税及附加、土地增值税和期间费用可以扣除吗

（3）季度申报少缴税款是否能够定性为偷税？

（4）季度预缴及未完工年度是否可以弥补亏损？

2、完工年度账务处理要点与纳税申报

（1）成本归集、结转分配完工产品成本、计算实际毛利、调整毛利差异

（2）季度预缴多交的税款在年度汇缴时，如何处理？

（3）如何做到年度申报补税不退税

3、跨期取得发票如何在税前扣除

4、取得收入之前是否可以确认亏损？

五、拆迁业务的会计与税务处理

1、货币补偿的涉税 

2、外购不动产补偿

3、营业税计税依据

4、以实物（开发产品）补偿+补价 

5、纳税义务发生时间

6、企业所得税、土增税计税依据  

7、拆迁成本的确认

六、入账票据的自查与补救

1、合法凭证种类

2、入账凭证的审核要点

3、结算票据与合同  

4、结算票据与资金流

5、自查不合规票据的补救  

6、真票假开与假票真开

7、税务稽查中大额无发票如何处理？

8、跨年度的发票如何扣除

9、票据的疑点——大额现金支付、第三方发票 

 10、汇总发票（礼品等）

11、发票管理办法及实施细则解析：虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法

七、甲供材料的风险自查补救

1、工程合同的签订（合同内甲供、合同外甲供）

2、不同签订方式下的结算票据与会计处理

3、合同额、决算值、发票额、计税依据、款项支付

4、税务检查重点

5、建设方是否有代扣义务，是否涉及增值税

6、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？

7、甲供材料发票如何开具，甲供材的税款如何承担？

八、利息扣除专题

1、向金融企业借款 

2、向非金融企业借款

3、委托贷款、统借统还 

4、企业之间借款不支付利息的税收风险 

5、向关联方借款

6、企业之间资金占用一定要用借款业务处理吗 

7、向个人借款

8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异 

9、利息支出的会计处理

10、税收政策中收付实现制理解的误区—利息支出税务处理的争议问题如何应对

九、开发成本核算中的技巧

1、土地价款先征后返的处理

2、销售成本如何结转？

3、售楼处、车位、车库与储藏室的涉税处理  

4、成本项目如何分配

5、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？

6、成本对象的确定

7、连体楼成本如何分配？

 8、完工后续支出的税务处理

十、学员互动交流、专家现场疑难解答

【报名咨询】

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