【培训时间】2011年12月20日至23日（12月20日全天报到21、22、23日三天学习）

【培训地点】深圳◇庐山国际大酒店（深圳市罗湖区春风路3023号）

【相关费用】2980元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本次两个课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

第一课题：房地产企业涉税疑点解析与风险防范 （12月21日简生仁主讲）

【课程背景】

    2011年1月26日新国八条指出，调整完善相关税收政策，加强税收征管。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。国家继续对房地产业高压调控！在2011年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。房地产企业再次要经历税务机关暴风雨式的检查。

    为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，我们特举办《房地产企业涉税疑点解析与风险防范》讲座。本讲座分5大模块，对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。

【培训专家】简生仁
中部某省地税系统稽查人才库人员；注册税务师、会计师、房地产估价师；企业税务疑难问题处理专家，税务局内部讲师，先后从事税收政策、税务稽查工作近30年。近年来，经常在《中国税务报》等报刊发表业务类文章为企业答疑解疑，对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决；具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。长期为税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收政策，案例丰富，课程实战性强，深受欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。

【授课内容】

一、房地产行业涉税政策提示

1、2011年房地产税收调控政策要点整理

2、房地产开发各环节税收政策汇集

3、合作开发房地产项目涉税政策

二、房地产企业涉税疑点解析

1、首付一成促销，购房人白捡“馅饼”？

2、不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析

3、房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析

4、房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题

5、同一项目分次开发，土增税是否分别清算

6、正确把握土地增值税清算时税金的分摊

7、土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧

8、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？

9、土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？

10、股东以公司名义，开发房产如何纳税？

11、土地作价投资 ，如何确定成本？

三、房地产企业涉税账务处理

1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧

2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧

3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析

4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理

5、售后返租的税务处理及经典案例分析

6、集体土地集资建房的税务处理

7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理

8、房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析

9、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析

10、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析

11、清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定

12、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理

13、房地产开发企业代收费用的涉税处理

14、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析

15、建筑行业“甲供材”的税收风险及应对策略分析

16、房地产企业所得税汇算不同于项目清算

17、以房地产投资入股的涉税处理

18、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析

19、房地产企业三种特殊资金的财税处理

20、房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题

21、代建工程帐务及税务处理

四、风险防范

1、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理

2、房地产企业环节常见涉税风险提示

3、房地产企业需防范哪些税务风险

4、如何解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析

五、税收筹划分析

1、利用选择投资方式进行税收筹划

2、电梯工程发包方式有讲究

3、房地产交易通过股权转让方式节税可观

第二课题：房地产开发各环节疑点问题全方位解剖鉴证（22-23日杨汝明主讲）

【课程背景】

    随着近年来房地产行业的迅猛发展，房地产开发经营也越来越趋向多元化发展的倾向，从征地到融资，从开发到销售，从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着房地产行业的不断兴盛，展现在人们面前的问题就越来越多，这些问题的存在，在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题，让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识，以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。

【主讲专家】杨汝明
    我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默”。

【授课内容】

第一节、征地环节存在的问题

一、土地使用权出让与转让的区别

1、出让和转让的概念

2、出让与转让的年限

3、出让与转让的方式

二、取得土地的入账成本

1、以出让方式取得土地

（1）、土地成本的组成

（2）、以产权调换方式取得土地的入账成本

（3）、拆迁补偿费入帐凭证问题

2、以接受投资方式取得土地

（1）、土地成本的组成

（2）、接受土地、房屋投资入账票据问题

3、以转让方式取得土地（不是通过招拍挂取得）

（1）、以购买的方式取得

（2）、以接受土地投资方式，分出固定数量的资金（按销售的百分比）

（3）、以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋（分得固定数量房屋）

（4）、以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋

4、以股权转让方式取得土地（实际为转让）

（1）、接受土地投资，再进行股权收购

（2）、以股权转让形式取得土地的涉税问题

（3）、向对方投资，拥有被投资单位股权

三、国有土地使用权收储问题

1、收储是否属于土地使用权转让

2、土地收储支出是否属于营业性支出

3、相关税收规定

四、政府返还税款、补贴收入问题

1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入      

2、相关税收规定

第二节、融资环节存在的问题

一、统借统还借款费用的处理

1、统借统还的概念

2、相关税收规定：

（1）、企业所得税问题：    

（2）、营业税问题：

二、关联方借款费用的处理

1、关联方的概念

2、关联方借款费用税收规定

（1）、关联方利息扣除规定

（2）、关联企业利息计算方法

（3）、关联方间无偿借款的涉税风险

三、向个人借款费用的处理

1、民间借贷的相关法律规定

2、非金融企业借贷的税收规定

（1）、营业税规定         

（2）、土地增值税规定       

（3）、企业所得税规定

（4）、个人所得税规定     

（5）、税收征管法、发票管理办法规定

四、委托借款费用的处理

1、委托借款业务的性质      

2、委托借款应适用的税收法律

五、不同会计主体借款费用的处理

1、“转贷”业务的处理       

2、“直贷”业务的处理

第三节、开发环节存在的问题

一、开发用料的会计核算

1、甲供材问题（甲供材是否允许直接计入开发成本）

（1）、甲供材到底应该以何种方式计入开发成本

（2）、关于甲供材问题，税务机关可能承担的违法嫌疑

2、甲方提供的设备问题（如何区分甲供材和甲供设备）

3、混合销售问题（如何区分外购材料与自产货物）

二、滚动开发共同成本的分配

1、占地面积法  

2、建筑面积法   

3、直接成本法     

4、预算造价法

三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题

1、收入的性质            

2、应开具的发票          

3、入账问题

四、广告费、业务宣传费的计算与处理

第四节、销售环节存在的问题

一、买一赠一销售的税务处理问题（依据：国税函[2008]875号）

1、买一赠一（组合销售）的概念

2、按公允价值比例分配法确认买一赠一收入

3、买一赠一与无偿赠与的区别

二、销售地下附属设施征税问题

1、产权归开发商所有的地下附属设施（相当于开发产品）

2、产权归全体业主所有的地下附属设施（相当于公共配套设施）

3、产权归国家所有的地下附属设施（相当于人防工程设施）

三、销售小产权房征税问题

1、小产权房的法律定性问题

2、小产权房用地的法律定性问题

3、小产权房的征税问题

四、售后回购、售后回租征税问题

1、售后回购、售后回租的概念

2、售后回购、售后回租的征税问题

第五节、征税环节存在的问题

一、预售收入如何计算缴纳企业所得税

1、预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定

2、预售收入企业所得税计算方法

二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税

1、清算后销售房屋成本的确认

2、清算后销售房屋土地增值税税款的计算

3、通过控制竣工时间推迟清算时间的到来

三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税

1、开发用地缴纳土地使用税的起止时间

2、开发用地土地使用税的计算方法

四、保障性住房税收优惠问题

五、企业所得税纳税地点问题

☆ 重点把握：国税发【2008】28号关于“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的20字方针

【报名咨询】

    联系电话：010-62258232  62278113  13718601312  18610339408

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