2012年楼市调控风暴愈演愈烈，房地产两次被总局稽查局列为2012重点稽查行业范围。国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释，并在税企博弈中不断调整。

2012房地产业所得税汇算清缴和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起企业高度关注。

2012房地产企业的税收风险管控点在哪里？

·如何对房地产涉税关键问题进行有效处理和正确评价？

·如何界定和处理房地产不同税务事项的风险？

·如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划工作？

这些都是摆在我们财务人员面前的现实“考题”！

值此，本年度的“房地产企业涉税疑难问题实战大解析与税务稽查风险防范研讨会”将2月24至26日在成都举行。本届会议将集中解决房地产企业所得税汇算的重要关键问题，所得税与营业税、土地增值税、地方税等其它税种的协调，以及涉税风险管控三大问题。

我公司特邀著名税务实战专家肖宏伟，帮助您全面地梳理房地产企业汇算清缴的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。目标是根据企业面临的现行税收法律环境、结合企业经营管理的运作全过程，运用科学的税收筹划规律和技术，教授税务实际操作者如何利用税收规划和协调方法手段，最大化地降低企业运营各阶段的税务成本。

如何用正确的方法,解决房地产业涉税争议的焦点问题进行讲解，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧，规避和防范财务、税收风险。本课程针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

【培训时间】2012年2月24日至26日（02月24日全天报到、25日至26日两天课程）

【培训地点】成都福德酒店（成都市新华大道玉沙路155号）

【相关费用】2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

   如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【授课专题】

专题一：2011年房地产最新涉税政策深度解读分析

  ☆：与时俱进是永恒的主题

1、股权转让管理的新措施----税务工商联手，封堵股权转让避税通道。

2、妻税：财税[2011]82号：房屋由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税最新政策

3、月饼税、补品税、过节福利税的实战处理：央视主持人的“月饼避税法”。

4、财税（2011）32号：购房人办理退房什么条件下可以退契税？

5、房地产开发企业进行土地增值税清算后，在办理注销税务登记时办理退税的实战操作？

6、土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？

7、假47号公告风波：年终奖金的正确处理与规划。

8、房企向国外支付设计费等付汇业务，应凭什么发票入账，是否代扣外国企业企业所得税？

专题二：房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析

1、2011年度企业所得税汇算清缴申报表的变化：

2、未签合同的定金、会员费、诚意金收入预缴所得税吗？参与汇算清缴吗？

3、所得税、营业税、土地增值税视同销售正确处理

4、企业销售未完工开发产品取得的收入，能否扣除期间费用、营业税？争议如何处理？

专题三：房地产企业成本、费用的扣除最新政策变化分析

1、房地产企业资产折旧摊销主要争议在哪里？

2、房地产业跨地区经营总分机构管理，如何规避属地管理的风险？

3、如何对房地产业高收入企业员工工资的“合理性”进行认定？

4、房地产企业是否可以进行核定征收？如何确定核定的利弊？

5、房地产视同销售产品价格确认争议如何处理？

6、税收政策中收付实现制理解的误区—租金、利息支出税务处理的争议问题如何应对？

7、地产企业支付赔偿金、补偿款容易产生哪些涉税争议问题？

8、地产企业善意接受虚开的建筑、广告、货物发票如何处理？

9、土地投资如何确定计税成本在税前扣除

10、纳税人当年发生支出，但取得发票在第二年，所得税和土地增值税如何扣除的争议？

专题四：房地产企业借款涉税风险处理

1、近期稽查为何频频对房地产企业应收利息调整补税？

2、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？

3、母子公司之间利息支出如何规避税务风险？

4、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

5、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的涉税风险？

专题五：甲方供材料的争议处理

1、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？

2、甲供材自建论是否可解决甲方供材料的发票和税收征管问题？

3、甲供材料会计处理问题，如何与税收协调？

4、甲供材料发票如何开具？甲供材的税款如何承担？

5、甲方供材料发票，计算所得税和土地增值税是否可以扣除？如何化解？

6、甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？

专题六：车库、车位、地下停车场、售楼部所得税、土地增值税、房产税争议如何化解？

1、税务机关为何对地下车库、售楼部产权归属界定问题关注？

2、销售、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？

3、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？

4、车库、车位、地下停车场、售楼部争议如何进行税务沟通 ？

5、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地增值税

如何清算？

专题七：政府返还土地出让金和返还税收的处理

1、政府返还会计处理是计收入还是冲成本？

2、政府返还的企业所得税如何处理是最佳选择？

3、政府返还的土地增值税是冲开发成本还是做营业外收入处理？

4、政府返还税收风险有哪些？可能被认定不征税收入吗？

专题八：土地增值税清算过程关键问题解析及风险点提示

1、如何把握土地增值税清算的时间点，进行合理税务规划？

2、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理结果为何不同？

3、正确划分“开发间接费用”与房地产“开发费用”对土地增值税有何影响？

4、如何合理利用土地增值税的减免税规定？

5、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发成本，还是计入开发费用？

6、增加销售环节规避土地增值税的尺度如何把握？

专题九：房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调

1、房地产企业所得税与土地增值税差异相关规定及风险提示

2、房地产企业的重大税收优惠政策-军队转业干部免税应用大解析

3、房地产企业关联企业租金，税收如何调整？

4、如何理解涉及房地产企业建筑业营业额？

5、如何规划购买或销售在建工程？销售不动产收入差额确定营业额问题大解析。

专题十：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍

2、拆迁补偿营业税、所得税、土地增值税处理

3、拆迁补偿应取得的票据问题

4、利用拆迁降低税负的有效途径---拆迁补偿的各种形式利弊取舍

专题十一：房地产企业股权转让税务规划与风险管控

1、个人转让股权的税收处理，与企业有关系吗？个人买卖股权，公司帐务如何处理？

2、税务机关如何稽查股权转让所得个人所得税？如何确认每股净资产？

3、如何寻找平价转让的正当理由？

4、个人以评估增值的非货币性资产对外投资，如何征收个人所得税。

5、有限公司资本公积转增资本规避个人所得税的税收筹划误区和陷阱。

6、以购买股权方式取得土地的税收实战大解析—买方与卖方税收风险不对等。

专题十二：房地产取得土地与合作开发的纳税风险化解之道

1、招拍挂直接购买土地使用权的税务处理

2、以拆迁方式取得土地问题（合作开发一种--以地换房）

3、租赁取得土地搞开发的涉税风险

4、合作开发——项目投资，固定收益或分配利润的税务处理

5、取得土地使用权环节契税的依据有多大？

6、土地使用税何时开征收与停征？

7、为什么交了耕地占用税还要交土地使用税？

专题十三：房地产不同促销手段的纳税争议化解

1、代垫首付引发收入确认问题

2、免契税、免物业费的收入确认问题

3、购房赠车、购房送空调、买房送装修营业税、增值税、所得税的最新解释。

4、真按揭银行款未到以及假按揭涉税风险解决之道。

5、地产企业支付的赔偿金、违约金为何不用缴纳个人所得税？

专题十四：房地产企业发票处理的关键问题

☆：2012年税务稽查的核心词就是“发票”！所有的稽查工作都是围绕发票展开的。

1、发票管理办法及实施细则深度解析：虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法

2、税务稽查认定的假发票主要形式，如何认定真的还是假的发票？

3、税务稽查中大额无发票如何处理？

4、税务机关如何检查假发票实战分析

专题十五：房地产企业如何规划涉税业务的内外协调化解稽查风险

1、房地产企业税务稽查风险关键点分析与提示；

2、如何防范由于房地产企业生产经营以及社会交易的多样性带来的涉税风险；

3、如何应对边缘性税收政策对企业带来的涉税风险；

4、如何改进企业经营策略，注意税收筹划；

5、与时俱进的稽查应对策略。

6、稽查危机公关的筹划策略。

【主讲专家】肖宏伟

中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。三年来应邀在全国各省市做一百多场税收实操专场讲座。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合。

肖老师以自己曾亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十六年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题。

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