【培训时间】2012年06月28日至30日（06月28日全天报到、29日至30日两天课程）

【培训地点】福州◇华威大酒店（福州市福新路171号〈五一路鼓楼医院旁〉）

【相关费用】2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【课程背景】

    本次培训是在目前我国房地产企业经营形势令人堪忧的局面下开展的，培训的唯一目的就是让大家能够在逆境中更加行之有效地预测与防范纳税风险，使本企业的风险降低到最小化，从而得以保证使自己的经营成果的最大化。

    本次培训就房地产行业所涉及的全部税种而言，内容专一，仅涉及土地增值税。就土地增值税这一税种而言，内容全面、深度增强、重点突出、难点集中。较好地体恤广大学员之所需。力争让您在两天内将土地增值税这一税种学透学会。

【课程内容】

第一节、土地增值税纳税义务人认证环节风险预测与防范

1、土地增值税纳税人的基本认证

2、土地增值税纳税人认证环节不可忽视的六大要素

3、土地增值税纳税人认证环节必须弄懂三个基本含义

4、地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围

5、小产权房是否应属于土地增值税的征税范围

6、合作开发中应如何确认开发主体

第二节、土地增值税登记、申报与预缴环节风险预测与防范

1、应如何进行土地增值税纳税登记，需提供哪些必备资料

2、土地增值税申报、预交的期限

3、关于土地增值税预征率的法律规定

4、土地增值税预缴税款的计算方法

5、预缴土地增值税时应履行哪些手续

6、不按期预缴企业所得税需要承担哪些法律责任

7、在什么情况下才允许核定征收土地增值税，核定征收率是怎样规定的

第三节、土地增值税鉴证与清算环节风险预测与防范

1、土地增值税清算的对象       2、土地增值税清算的条件

3、增值额的计算

（一）、收入的计算

（1）、土地增值税收入的认证

（2）、审核收入时应遵循哪些原则

（3）、视同销售收入对土地增值税会产生哪些影响

（4）、代收费用应如何处理

（5）、销售折扣如何计算缴纳土地增值税

（6）、开发产品转作自用或出租是否缴纳土地增值税

（二）、扣除项目金额的计算

（1）、取得土地使用权所支付的金额

（2）、开发土地的成本、费用

（3）、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

（4）、与转让房地产有关的税金

（5）、财政部规定的其他扣除项目

（6）、销售自用后开发产品应如何让计算扣除项目

（7）、企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用应如何计算扣除

（8）、接受土地使用权投资，土地应以什么价值计入成本，以什么为原始凭证

（9）、地下车库的建筑安装成本应如何扣除

（10）、支付的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发间接费

（11）、开发企业的费用应该如何扣除

（12）、开发间接费用中的借款费用应如何进行处理

（13）、无借款利息，企业的费用应怎样计算扣除

（14）、关联方借款费用具备哪些条件方可以扣除

（15）、委托借款费用是否可以全额扣除

（16）、上浮利息、延期利息、罚息是否允许扣除

（17）、开发过程中形成的配套设施成本应如何处理

（18）、企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除

（19）、同时开发多个项目，不同项目之间的盈亏可否相抵

（20）、计算土地增值税时印花税扣除应遵循哪些规定

（21）、小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除

（22）、一次性取得土地分期开发，应如何计算分摊费用

（23）、加计扣除20%的规定都在什么时候适用

（24）、开发用地缴纳的土地使用税属于成本还是费用，应如何进行会计处理

（25）、因土地纠纷发生的诉讼费、律师费为什么不能计入开发间接费

（26）、房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用是否允许扣除

（27）、清算后在缴纳土地增值税应该如何计算

（28）、土地增值税清算时既有普通住宅，又有非普通住宅，又有非住宅，应该分几项计算增值额

（29）、如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出

（30）、土地闲置费、质保金应如何计算扣除

（31）、以产权调换方式转让房屋应如何进行扣除

（32）、进行成本费用扣除时，合法有效凭证应如何掌握

第四节、充分掌握运用税收优惠政策，科学开展纳税筹划，有效预测与防范税收风险

1、普通住宅税收优惠

2、普通住宅应具备哪些条件

3、车库等地下设施是否属于普通住宅

4、关于国家建设需要和实施城市规划需要给予的税收优惠是怎样界定的

5、房地产企业整体转让企业产权是否缴纳土地增值税

6、以商品房对外投资是否可以免征土地增值税

7、合作建房后按比例分房是否应缴纳土地增值税

8、开发保障性住房土地增值税有优惠吗

第五节、税款计算与清算报表填制环节的风险预测与防范

-----（税款计算与报表填写综合案例分析）

1、《土地增值税清算申请表》的填制与说明

2、《与收入相关的面积明细表》的填制与说明

3、《转让房地产收入明细表》的填制与说明

4、《扣除项目及成本结转明细表》的填制与说明

5、《取得土地使用权所支付的金额明细表》的填制与说明

6、《前期工程费明细表》的填制与说明

7、《建筑安装工程费明细表》的填制与说明

8、《基础设施费明细表》的填制与说明

9、《公共配套设施费明细表》的填制与说明

10、《开发间接费用明细表》的填制与说明

11、《利息支出明细表》的填制与说明

12、《与转让房地产有关的税金明细表》的填制与说明

13、《土地增值税清算纳税鉴证表》的填制与说明

14、《土地增值税核定纳税鉴证表》的填制与说明

【主讲专家】杨汝明
    我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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