万科系列之《房地产项目规划设计与价值提升》暨酒店公寓及小户型楼盘考察
 ——万科小户型操盘手亲授经验，实地考察还原项目溢价的奥秘

【学习安排】2013年9月14-15日   广州
【学习费用】4180元/人（含培训费、场地费、午餐费、茶歇、资料费等）
【学习收益】此项考研计划让企业学会3件事
   ·掌握房地产项目各阶段的设计管理工作
   ·实现项目进度、工程、成本、产品质量等全流程的高度把控
   ·现场聆听万科小户型操盘手的经验与指导，实地考察还原项目溢价的奥秘

【考察核心】
   ·现场考察广州当地知名酒店公寓的经营模式！
   ·聆听万科操盘手现场解剖具有万科设计理念秘诀！
   ·结合理论现场领略项目规划设计对项目价值提升的重要之处！

【学习对象】
1、房地产企业项目总经理，分管设计副总、设计总监、规划设计部经理
2、设计研发部、经营销售部、工程管理部、审计核算部、财务计统部、外联部等骨干人员

【导师介绍】
王老师：曾任万科集团设计总监，对所有项目进行全程设计管理，对重点项目进行产品研发。现任某知名建筑设计机构执行董事。
主要技能：管理：综合客户定位、经营目标、成本目标、专业优先的设计管理技能。 设计：项目主创、构思设计；项目的实施设计。 运营：对整体运营、成本平衡、品质目标的综合考量，形成技术方案。
主要作品有（广州）万科四季花城/ 60万平米、万科城市花园/ 11万平米、万科蓝山/14万平米、万科金域蓝湾 / 60万平米、万科金色康苑/ 8万平米以及（武汉）保利•中央公馆/ 60万平米 、保利•壹号公馆/ 60万平米和万达•长白山国际旅游度假区A、B、C、D地块，已设计面积60万平米 、三亚•凤凰水城，已设计面积30万平米等。

【课程简要】
第一部分：实施前设计决策（设计前期决策）
一、以实现利润目标为导向的设计前期决策
1、以利润目标为导向、以研发为导向、以创新为导向的各类设计管理的特点
案例（一）------万汇楼，土楼，品牌需要，
案例（二）------星河湾，全国卖高价利润很好
案例（三）------第五园，无奈中的选择，创新
2、以利润目标为导向，设计管理前期决策的矛盾点
2.1品质与成本
2.2速度与进度
2.3专业目标与经营目标
案例（一）------城市花园（广州）
3、设计前期决策的内容、决策点、问题、方法
3.1拿地阶段的设计决策内容、决策点及问题、方法
城市发展与风险控制
操作能力的特长判断
案例------四季花城（广州），凯德置地金沙洲项目
4、产品定位阶段设计决策内容、决策点及问题、方法
4.1地段资源与生活模式的制造
4.2商业模式与市场容量   
案例（二）---万科云山（广州）、旭辰海岸（阿拉善）
5、概念规划阶段设计决策内容、决策点及问题、方法
5.1直觉与理性
5.2经营选择与专业选择
案例------四季花城（广州），万达长白山项目

第二部分：设计实施过程决策（设计过程决策）
一、以实现利润目标为导向的设计过程决策
1、以利润目标为导向、以研发产品导向、以创新目标为导向的各类设计管理过程决策的特点。
1.1成本打头阵，突破后变创新，假钢结构，假玻璃幕。
案例分析（一）------保利五月花（武汉）
案例分析（二）------新榆公馆（广州）
案例分析（三）------新光城市花园（广州）
2、以利润目标为导向，设计管理过程决策的矛盾点
2.2规范与创新
2.3成本与成果
案例分析------万科城（深圳）
3、设计过程决策的内容、决策点及问题、方法
4、实施规划及建筑方案阶段的设计决策内容、决策点及问题、方法
4.1什么最值钱，户型？立面？附加值？成本控制？
4.2什么最难做，结构？细部？景观？样板房？不同阶段不一样
4.3示范区对于设计进度管理的重要性
案例分析------凤凰水城（三亚），地形，高差
万科红郡（上海），立面、花都项目
5、建筑施工图设计阶段的设计决策内容、决策点及问题、方法
5.1错漏碰缺与技术节点决策---消灭错漏碰缺的借口
5.2成本的审核点是重点---设计合同控制造价，钢筋与混凝土含量，窗面积，
案例分析------四季花城（广州），地下车库、城市花园（广州），
6、景观设计及样板房设计阶段的设计决策内容、决策点及问题、方法
案例—万科城（深圳）、幸福联盟白洋淀项目（北京）
7、现场配合阶段及处理客户投诉所涉及的设计决策内容、决策点及问题、方法
7.1下属的汇报与拍板，决策的陷阱
7.2现场设计会议
案例------蓝山（广州），纠错，梁上返错了的故事
万科城（广州），铜板的故事

第三部分：设计管理和价值提升工具的运用
1、设计任务书的编制
任务书样板
2、土地属性的确定
3、强排方案的意义
强排方案样板
4、价值观导致的设计结果不同
5、头脑风暴——云山案例
6、形成具有经营目标性质的概念点
7、电影，考察
8、决策依据——可直接操作的表格样板
9、流程重要还是结果重要
A、发展阶段决定你的决策选择，初期与成熟期，标准化与创新项目。
B、流程与结果，折腾与作品
10、第五园，“折腾”的启示
A、为啥要折腾？
B、怎样不折腾？
11、一线总经理（诸侯）负责制，导致的设计管理上的特点
A、利润是魔鬼
B、没有老板很恐怖，但也是种幸福。（蓝山炸掉几栋楼，被徐阻止的故事）
12、标准化，我们到底怎样进行
万科从标准化到工业化，
江苏新城地产的故事。
13、设计任务书的编制：样板
专业与简洁，沟通，意图的理解（以己为例），
14、企业技术标准的重要性
15、和营销口的配合
宣讲（PP演示），乔布斯式的宣讲（视频）
专业活动，蓝山的活动
16、和工程口的配合
时间就是金钱？谬论还是真理
细节？较真还是就这样吧？
17、和成本口的配合
此起彼伏
指标用合同控制，质量得你是内行。
形象的事决不能松口
18、技术管理
得有老行尊
先做人后做事，金晓龙（总）的故事，
19、决策依据

【考察项目】
项目一：美林湖畔
建筑类型：洋房、小高层、独栋、联排
项目简介：
美林湖畔•誉府是发展商继“美林湖畔花园”后精心打造的升级之作，低密度的小高层洋房更是市中心难求的罕见产品。项目位于天河区中山大道与桃园西路交汇处。
核心看点：
酒店、娱乐、便民、医疗、教育系统等形成5分钟精彩生活圈
东北方有天河城百货，东面毗邻国际五星级喜来登酒店
北面黄村奥体中心生活休闲版块
南面即美林湖畔南苑
公园式大型生活明星社区

项目二：时代花生二期
建筑类别：高层 公寓 小户型
项目简介：花生分为两期开发，目前一期已售罄，十月即将推出二期，容积率2.04，绿化率38.1%，由9栋高层住宅组成，共492户，户型兼顾大户型和小户型，由55平方米一房至156平方米的五房不等，其中三房、四房、五房约占总户数的44%，一房、二房约占总户数的56%。
项目将规划为15栋多层电梯洋房，以小户型为主，主力户型为两房单元，产品倾向“斯堪迪那维亚”风格，强化充满人情味的功能。
核心看点：
在户型方面，大阳台依然是花生的鲜明特色
大部分户型均设有超大阳台，可自由转换为多样化空间，功能强大
拥有近万平方米的园林景观，分为运动区以及休闲区

项目三：敏捷•华美国际
建筑类型：酒店公寓
项目简介：敏捷•华美国际位于南大路中段，长隆度假区北门，项目扼守广州交通主脉新光快速路，驾车5分钟即可直达广州南站商圈、万博CBD商圈、长隆旅游度假区，15分钟到达珠江新城CBD，纵揽广州各大中心区万千繁华。
    敏捷•华美国际总建筑面积约30万㎡，项目由4栋稀缺 LOFT公寓、3栋平层公寓以及1.6万㎡的立体商业构成，时尚立面设计，简约几何式园林，充分契合年轻都市精英的审美品位。
核心看点：
4.5米层高绝版LOFT铂金公寓，面积低总价
34-101㎡户户纯南北朝向复式结构，买一层享两层
170%超高空间使用率，延展无限创想，奢享舒适自由
将商务与居住功能完美融合，实现居住空间的无限想象

项目四：紫来龙庭酒店公寓
建筑类别：板楼、低层、多层、公寓
项目简介：紫来龙庭(林中泉城项目)是南昆山大观园生态度假区别墅区的二期部分，南昆山大观园度假区占地面积1000亩，景区共分为四个部分：酒店区、温泉欢乐水世界区、别墅区。林中泉城项目占地面积约为17万㎡，总建筑面积约为18万㎡。现在开工建设的面积约有7万㎡，度假区内共有50栋度假屋、1幢豪装酒店公寓和度假区会所。
核心看点：
度假区内豪装酒店公寓共有250套每套实用面积40.5㎡
度假区的会所内设健身区、休闲区和娱乐区
设有露天绿地公园，公寓配有公共停车位
所有住户可享受直供到户的温泉水服务和享受新生态“昆山峡”山泉水的自来水供应

【报名咨询】

    联系电话：010-62258232  62278113  13718601312  18610339408

    联 系 人：李先生   陈小姐

    传真号码：010-58850935

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